Immobilie bei Trennung und Scheidung

Immobilie

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So lange die Ehe intakt ist, wird nicht hinterfragt, wem das Haus gehört und wer die Lasten trägt. Doch mit Trennung und Auszug aus dem Familienheim ändern sich die Verhältnisse schlagartig. Es stellen sich Fragen wie

• Wer trägt jetzt nach Trennung die Nutzen und die Lasten der Immobilie?
• Was soll mit dem Miteigentum an der Immobilie geschehen?
• Wer soll das Haus/ die Wohnung für sich allein übernehmen? Gibt es dafür eine Entschädigung?

Sind die Eheleute Miteigentümer, so sind die Fragen der Auseinandersetzung des Miteigentums von großer Bedeutung. Es wird selten vorkommen, dass die Eheleute am gemeinsamen Eigentum festhalten wollen. Vielmehr wird verhandelt, wer das ehemalige Familienheim zu Alleineigentum erwirbt oder ob an einen Dritten verkauft wird und zu welchem Preis.

1. Wer nutzt die Immobilie nach der Trennung?

a)      Bis zur Trennung ist es selbstredend und damit selbstverständlich, dass die Eheleute das in Miteigentum gehaltene Eigenheim gemeinsam nutzen. Die Regeln dafür und damit das Recht auf Nutzung untereinander ergeben sich aus den §§ 741 ff BGB (Gemeinschaftsrecht). Nach § 745 Abs.1 S.1 BGB muss es für die gemeinsame Nutzung einen Beschluss geben. Im Familienrecht wird für die intakte Ehe regelmäßig ein stillschweigender Beschluss unterstellt, nachdem die Eheleute ein gemeinsames Wohn-, d.h. Nutzungsrecht ausüben (§ 745 Abs.1 S. 1 BGB).

 aa) Wenn es sich nicht um das Familienheim handelt ist die Lösung über Grundregel des § 745 Abs.2 BGB zu suchen: ein Ehegatte hat gegen den anderen beim Familiengericht einen Antrag auf Zustimmung zu einer bestimmten zu bezeichnenden Nutzung und Verwaltung des Miteigentums einzureichen. Das Verfahren richtet sich nach §§ 266 Abs. 1 Nr.3, 112 Nr.3, 113 FamFG = sonstige Familiensache.

bb) Der weit überwiegende praktische Anwendungsfall bezieht sich auf das Familienheim im Miteigentum oder Alleineigentum eines der Ehegatten: hier wird § 745 Abs.2 BGB verdrängt durch Sonderregelungen (vgl. OLG München  v. 17.4.2007 - 2 UF 1607/06, FamRZ 2007, 1655).

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  • § 1361 b BGB ab der Trennungsphase
  • § 1568 a BGB ab der Scheidungsphase

Die Streitentscheidung nach diesen Normen erfolgt vor den Familiengerichten im sog. Ehewohnungs- und Haushaltssachenverfahren (§§ 200 ff FamFG: Ehewohnungssache)

2. Wenn die Frage der weiteren Nutzung geklärt ist, kommt die Frage:

a) Gibt es eine Nutzungsentschädigung?

Diese Frage stellt sich dem Ehegatten, der von einer Mitbenutzung des ehemalligen Familienheims ausgeschlossen wurde.

Dafür muss wie folgt differenziert werden:

• Handelt es sich um das Familienheim oder Hausratsgegenstände so greifen für die Bewilligung einer Nutzungsentschädigung die Sonderregelungen der §§ 1361 b Abs.3 S.2 , 1568 a Abs.5 und § 2 Abs.5 GewSchG. Als Grundregel kommt eine Nutzungsentschädigung in Höhe des obj. Mietwerts des mitbenutzten Anteils des anderen Ehegatten in Frage. Dies gilt jedenfalls nach Ablauf des ersten Trennungsjahres. Die Nutzungsentschädigung ist im Verfahren nach §§ 200 FamFG geltend zu machen.

• Handelt es sich um sonstiges Eigentum ist die Lösung mit § 745 Abs.2 BGB zu finden. Im Rahmen eines Verfahrens nach §§ 266 Abs.1 Ziff. 3 ff FamFG (sonstige Familiensache) ist im Zusammenhang mit dem Antrag auf Zustimmung zur Neuregelung der Nutzung auch ein Antrag auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung zu stellen.

b) Wann gibt es Nutzungsentschädigung nach § 1361 b Abs.3 S. 2 BGB?

Gibt es nach der Trennung auch Nutzungsentschädigung bei freiwilligem Auszug aus dem Familienheim oder muss gleichzeitig ein gerichtliches Verfahren auf Nutzungszuweisung nach §§ 200ff FamFG eingeleitet werden?

• § 1361 b Abs. 3 S.2 BGB gilt auch bei freiwilligem Auszug eines der Ehegatten und dann anschließender Geltendmachung der Nutzungsentschädigung (OLG München, FamRZ 2007, 1655).

• Die Entschädigung gibt es aber erst ab dem Zeitpunkt einer eindeutigen Aufforderung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung und einer eindeutigen Überlassung und Aufgabe als Ehewohnung. Rückwirkend auf den Zeitpunkt seit Trennung geht nicht. (Arg.: folgt aus der Grundregel des § 745 Abs.2 BGB, der zunächst ein ausdrückliches Verlangen nach einer anderweitigen Nutzungs- und Verwaltungsregelung fordert.)

Praxistipp:

Wer Nutzungsentschädigung nach § 1361 b Abs.3 S. 2 BGB möchte, muss

aa) dies klar und deutlich zum Ausdruck bringen.

bb) Die Trennung muss endgültig erscheinen. Das Eigenheim muss seinen Charakter als gemeinsame Ehewohnung verloren haben (vgl. OLG München v. 21.11.2006 - 17 U 4619/06, FamRZ 2007, 836). Ansonsten kann nicht von einem "Überlassen" der Ehewohnung ( vgl. § 1361b Abs.3 S.1 BGB) ausgegangen werden. Es ist also für die Geltemachung von Nutzungsentschädigung ratsam, das man vorher das Eigenheim von seinen persönlichen Sachen geräumt hat.

cc) Darüber hinaus ist dem die Wohnung nutzenden Ehegatten nach der Zahlungsaufforderung eine Überlegungszeit zuzubilligen, in der er sich klar werden kann, ob er künftig für die Wohnungsnutzung die verlangte Vergütung bezahlen will oder sich um eine Ersatzwohnung kümmern will. Das OLG München hat hier eine Überlegungsfrist von 4 Monaten für angemessen gehalten. OLG München v. 17.04.2007 - 2 UF 1607/06, FamRZ 2007, 1655)

Erst nach diesen Bedingungen und ab diesem Zeitpunkt kann Nutzungsentgelt nach § 1361 b Abs. 3 S.2 BGB verlangt werden, vorher nicht.

Stützt sich der Anspruch auf § 745 Abs.2 BGB (bei sonstigem Eigentum, siehe Ziff.2 a), ist ein sog. Neuregelungsverlangen der Verwaltung und Nutzung des Miteigentums erforderlich.

c) Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 1361 b Abs.3 S.2 BGB oder nach § 745 Abs.2 BGB unterliegt folgender Einschränkung 

           i.      In zeitlicher Hinsicht:

Ab Rechtskraft der Scheidung gilt § 1568a Abs.5 S.1 BGB: für den Fall der Scheidung kann nun der ausgezogenen Miteigentümer von dem in der Immobilie verbleibenden Ex-Ehegatte die Begründung eines Mietverhältnisses unter Festsetzung der ortsüblichen Miete verlangen. Will man kein Mietverhältnis der Art des § 1568 Abs. 5 S.1 BGB begründen, bleibt das Recht zur Regelung für eine Nutzungsentschädigung nach Maßgabe des § 745 Abs.2 BGB im Verfahren nach § 266 Abs. 1 Ziff. 3  FamFG.

    ii.      Wohnvorteil wurde bereits berücksichtigt:

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    • Wurde im Rahmen der Berechnung des Trennungsunterhalts  das mietfreie Wohnen durch Anrechnung eines Wohnvorteils durch gerichtliche oder einvernehmliche Regelung bereits berücksichtigt, so ist eine Nutzungsentschädigung wegen Neuregelung der Verwaltung und Nutzung des Miteigentums (§ 745 Abs.2 BGB) grundsätzlich kein Raum mehr.
    • Nur für Zeiten für die noch keine Unterhaltsregelung getroffen wurde, kann ein isoliertes Ehewohnungsverfahren nach §§ 200 ff FamFG oder eine Verfahren als sonstige Familiensache (§§ 266 Abs. 1 Nr.3, 112 Nr.3, 113 FamFG) betrieben werden. Andernfalls sind die Fragen um die Nutzungsentschädigung im Rahmen eines Unterhaltsverfahrens über Berücksichtigung des Wohnvorteils zu klären.

d) Wie hoch ist das Nutzungsentgelt?

Die einschlägigen Vorschriften sprechen in der Regel von einer sog. "Entschädigung, die der Billigkeit entspricht“. Also ist eine Einzelfallbetrachtung maßgebend, aber folgende Faustregel gilt:

aa) ist das Trennungsjahr noch nicht abgelaufen: Entschädigung in Höhe der Miete für den tatsächlichen Wohnbedarf als Single.

bb) ist das Trennungsjahr abgelaufen: in der Regel Entschädigung in Höhe des objektiven Mietwerts nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. § 1568a Abs. 5 S. 3 BGB bei Familienheim)

cc) nach Rechtskraft der Scheidung: Nutzungsentgelt richtet sich nach dem objektiven Mietwert (vgl. § 1568a Abs. 5 S. 3 BGB bei Familienheim).

dd) Näheres siehe Berechnungsbeispiele - Wohnwert

e) Wann sind Hauslasten vom Nutzungsentgelt in Abzug zu bringen?

aa) tragen die Ehegatten die Hauslasten weiterhin hälftig (§ 748 BGB), ist eine Anrechnung auf das Nutzungsentgelt nicht angezeigt.

bb) trägt der im Eigenheim verbleibende Ehegatte die Hauslasten alleine, so ist eine Anrechnung der hälftigen Hauslasten auf die Nutzungsentschädigung angezeigt.

cc) trägt der ausgezogenen Ehegatte die Hauslasten alleine, so kann dieser Ehegatte im Rahmen eines Neuregelungsverlangens fordern, dass ein Gesamtausgleich unter Einbeziehung der Lasten sattfindet (§ 745 Abs.2 BGB) oder es wird ein gesonderter Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 BGB gefordert. (Mehr dazu siehe "Schulden")

 f) Was sind Hauslasten?

Dies sind solche Finanzierungs- und Unterhaltungskosten der Immobilie, die auf einen Mieter nicht umlagefähig sind. Denn verglichen wird, um welchen Betrag der Eigentümer eines Hauses oder Wohnung billiger lebt als ein Mieter. Es handelt sich in der Regel um Zins- und Tilgungsleistungen aus dem Anschaffungsdarlehen, Kosten der Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie. (Siehe dazu auch "Wohnvorteil")

3. Ein klassisches Beispiel:

a) Sachverhalt:

M und F sind verheiratet und Miteigentümer zu je ½ eine Einfamilienhauses. Sie bewohnen dieses Haus als Familienheim. Im November 2010 zieht F aus dem Haus aus. M verbleibt in dem Haus und trägt weiterhin die Zins- und Tilgungslasten gegenüber der Bank mit monatlich 800,-- € für die bei Eheleute gegenüber der Bank als Gesamtschuldner haften. Mietwert des Haues (= ortübliche Miete) beträgt 1.000 €. Die Eheleute machen gegenseitig keine Unterhaltsansprüche geltend. F stellt im November 2011 Scheidungsantrag. Ab Dezember 2011 verlangt M von F hälftige Beteiligung an Zins – und Tilgungsleistungen rückwirkend ab November 2010. F weigert sich unter dem Hinweis, dass M seit November 2010 in dem Haus mietfrei gewohnt habe. F verlangt vielmehr, dass M rückwirkend ab Dezember 2010 den Mietwert des Familienhauses erstatten soll.

 b) Lösung:

Ab der Trennung im November 2010 gilt auch bei freiwilligem Auszug, dass F Nutzungsentschädigung nach § 1361 b Abs.3 S.2 BGB erst ab dem Zeitpunkt beanspruchen kann, ab dem eine Nutzungsentschädigung tatsächlich verlangt wird. F kann erst ab Geltendmachung ihre Forderung nach Nutzungsentschädigung, d.h. ab Dezember 2011 eine Nutzungsentschädigung verlangen. Zu diesem Zeitpunkt ist bereits das Trennungsjahr abgelaufen. F kann also ab Dezember 2011 die Hälfte der ortüblichen Miete (= 500,-- €) abzüglich des von M übernommen Anteils an den Hauslasten (= 400,--) verlangen: = 100,-- €.

Hingegen ist M nicht gehindert, die Hälfte der Zins- und Tilgungsleistungen von F seit der Trennung im November 2010 nach § 426 Abs.2 S.1 BGB zu fordern. Der Ausgleichsanspruch nach § 426 Abs.2 S.1 BGB gilt auch rückwirkend, ohne das es einer besonderen Handlung des M bedarf. ABER: F hat im Vertrauen darauf, dass M die volle Zins- und Tilgungslast in der Vergangenheit alleine getragen hat, bisher keine Nutzungsentschädigung geltend gemacht. Darin ist eine von § 426 Abs.1 BGB stillschweigende abweichende Regelung zur Nichtabrechnung der Hauslasten zu sehen. Danach kann M bis Dezember 2011 nicht die Hälfte des Zins- und Tilgungsleistung (= 400,-- €) von F verlangen. Diese abweichende stillschweigende Regelung steht einem Anspruch nicht so weit entgegen, dass M nicht zumindest den Anteil an den Hauslasten erstattet verlangen kann, der seinen ihm zuzurechnenden Nutzwert an dem Eigenheim übersteigt. Der Nutzwert ist im ersten Trennungsjahr nicht mit dem objektiven Wohnwert zu bemessen, sondern muss sich nur den Wohnwert nach der Maßgabe zurechnen lassen, was ihm einen Mietwohnung gekostet hätte, die auf die alleinigen Wohnbedürfnisse des M zugeschnitten ist. Geht man hierbei von einem Wohnwert in Höhe von 600,-- € aus, so übersteigen die Hauslasten mit 800,-- € den Wohnwert um 200,-- €. Die Hälfte davon (= 100,-- €) hat die F dem M seit der Trennung im November 2010 rückwirkend zu erstatten.

c) Abwandlung:

Fall wie oben. Nur diesmal trägt die F seit Beginn der Trennung durch Auszug aus dem Familienheim die Hauslasten allein.

aa)      Ab dem Zeitpunkt des ausdrücklichen Verlangens einer Nutzungsentschädigung, d.h. ab Dezember 2011 kann F von M die Hälfte der ortsüblichen Miete (= 500,-- €) als Nutzungsentschädigung nach § 1361 Abs.3 S.1 BGB verlangen. Das erste Trennungsjahr ist abgelaufen.

bb)      Der Anspruch auf Kostenbeteiligung in Höhe der Hälfte der Hauslasten (= 400,-- €) besteht rückwirkend bis zum Zeitpunkt der Trennung.

cc)       Damit kann F von M von Dezember 2010 bis November 2011 400,-- € verlangen und ab Dezember 2011 insgesamt 900,-- € monatlich in Zukunft verlangen.

4. Aufgabe und Auflösung des Miteigentums an der Immobilie:

Was passiert, wenn die Eheleute sich nicht auf eine Nutzungsregelung auf Dauer einigen können oder einigen wollen? Vielfach besteht der Wunsch das gemeinsame Eigentum so bald wie möglich aufzugeben oder aufzulösen.

Frage: welche gesetzlichen Regelungen bestehen, wenn

• Ein Ehegatte das Alleineigentum nicht zu einem angemessenen Preis an der Immobilie übernehmen will?

• Eine Verständigung eines Verkaufs an einen Dritten mit einer angemessenen Verteilung des Verkaufserlöses nicht erreichbar ist?

Antwort: Das Gesetz sieht für diesen Fall eine streitige Aufhebung der Gemeinschaft nach § 753 BGB durch Zwangsversteigerung gem. §§ 180 ZVG (sog. Teilungsversteigerung) vor. Der Erlös aus der Teilungsversteigerung ist nach Abzug der Kosten i.S.d. § 748 BGB unter den Ehegatten entsprechend Ihren Anteilen zu teilen, d.h. meist hälftig.

Frage: Wie kann sich ein Ehegatte gegen eine Teilungsversteigerung wehren?

Antwort: der Ehegatte, der sich wehren will, muss sich auf Einwendungen berufen können. Solche Einwendungen ergeben sich aus

§ 1365 BGB: keine Versteigerung ohne Zustimmung beider Ehegatten (Versteigerungsobjekt = im Wesentlichen das gesamte Vermögen).

§§ 1361 b und 1568 a BGB: Vorrang von Ehewohnung-zuweisungsverfahren

§ 180 Abs. 2 Satz 1 ZVG: Einstellung des Verfahrens für längstens 6 Monate, wenn das angemessen erscheint.

§ 180 Abs. 3 Satz 1 ZVG: Einstellung zur Abwendung einer Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes.

§ 771 ZPO: Widerspruch gegen die Teilungsversteigerung, weil ein die Veräußerung hinderndes Recht an der Immobilie besteht. Ist möglich, wenn der Kläger ein Recht auf Rückübertragung der Immobilie geltend machen kann. Näheres dazu unter "ehebedingte Zuwendung und Teilungsversteigerung"

§ 30 ZVG: Einstellung auf Antrag des Ehegatten, der das Versteigerungsverfahren eingeleitet hat.

5. Sonderproblem: Immobilienerwerb durch ehebedingte Zuwendung

Beispiel:

M war bei Eheschließung Alleineigentümer einer Immobilie. Im Lauf der Ehe überträgt er den halben Miteigentumsanteil an seiner Immobilie an seine Frau F (ehebedingte Zuwendung). Die Ehegatten leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Die Eheleute wollen sich scheiden lassen. Als Zugewinnausgleich steht M gegen F ein Anspruch auf Ausgleich in Höhe der Hälfte des Wertes der Zuwendung zu. M will aber die Rückübertragung des Miteigentumsanteil. F lehnt ab und beantragt stattdessen die Teilungsversteigerung.

Lösungsansätze:

Nach dem Grundsatz von "Treu und Glauben" (§ 242 BGB) ist daran zu denken, ob sich das Recht auf Betreibung einer Teilungsversteigerung als unzulässige Rechtsausübung darstellt (vgl. BGH, FamRZ 1982, 778; insgesamt zu diesem Thema, Kleine, in FamRZ 1997, 1383). Es könnte sich für M ein Recht auf Rückübertragung des Miteigentumanteils ergeben und damit ein berechtigter Widerspruch gegen die Teilungsversteigerung nach § 771 ZPO.

• In den Fällen, in denen ein Grundstücksanteil zugewendet worden ist, hält der BGH offenbar ein Rückforderungsrecht des Zuwenders grundsätzlich für möglich, wenn sonst nur die Möglichkeit der Teilungsversteigerung bleibt, und diese für den Zuwender unzumutbar ist (vgl. BGH FamRZ 1982, 778).

• So entschied OLG Celle (FamRZ 2000, 668), hier wurde Herausgabeanspruch auf hälftiges Miteigentum anerkannt, weil auf dem Grundstück sich ein Betrieb befand, welcher der Existenzsicherung und Altersvorsorge dienen sollte. Das OLG hielt den Rückforderungsanspruch gegen Freistellung von Darlehen aus der Immobilienfinanzierung und gegen Zahlung einer geringen Entschädigung für begründet.

• Das LG Aachen (FamRZ 2000, 669) gab  einer Rückforderungsklage statt, weil ausschließlich der Mann das Haus finanziert hatte durch sein Einkommen und sein Vermögen, die Parteien lediglich vier Monate zusammen gelebt hatten und der Mann zudem auch in erheblichem Maße persönlich zur Errichtung des Objektes beigetragen hatte.

• Das OLG München (FamRZ 2002, 393) hat den Einwand, die Teilungsversteigerung sei im Hinblick auf Treu und Glauben unzulässig, abgelehnt. Das OLG München hatte einem 72 Jahre alte Mann, den Anspruch auf Herausgabe der ehebendingten Zuwendung versagt, obwohl er mit seinen Kindern aus erster Ehe in dem Haus wohnte. Die Teilungsversteigerung wurde durchgeführt. Problem war, dass der Mann keinen Rückübertragungsanspruch darlegen konnte (Näheres dazu unter "ehebendingte Zuwendungen") 

Im Ergebnis wird es schwer und im Voraus  rechtssicher kaum kalkulierbar sein, ob M einen Rückforderungsanspruch gerichtlich durchzusetzen kann und ob F mit einem Antrag auf Teilungsversteigerung Erfolg hat. Hierfür muss eine detailierter Vortrag mit Argumenten für die Notwendigkeit eines Rückübertragungsanspruchs folgen. Dieser kann sich aus § 313 Abs.1 BGB ergeben. Doch dafür müssen die Voraussetzungen erfüllt sein. Regelmäßig gehen beim Güterstand der Zugewinngemeinschaft die Regelungen zum Zugewinnausgleich vor. Diese sehen aber keinen Rückübertragungsanspruch vor. Näheres dazu siehe "ehebedingte Zuwendung unter Ziff. 3.a".