Immobilie-gross


Nutzungsentschädigung

Entgelt für Überlassung der ehelichen Wohnung




"Welche Entschädigung bezahlt ein Ehegatte für die Nutzungsüberlassung der gemeinsamen Immobilie?"


Trennung
TRENNUNG
Leitfaden bis zur Scheidung
Die Ehegatten -> trennen sich. Die im (Allein-)Eigentum eines oder im Miteigentum beider Ehegatten befindliche Ehewohnung (-> gemeinsame Immobilie) wurde einem Ehegatten -> einvernehmlich zur weiteren alleinigen Nutzung überlassen oder per -> Gerichtsbeschluss einem Ehegatten zugewiesen (-> Zuweisung der Ehewohnung). Derjenige Ehegatte, der die Ehewohnung verlässt oder verlassen muss, obwohl Sie ihm allein oder zu Miteigentum gehört, stellt sich sofort die Frage, ob und wie er eine Entschädigung dafür erhält, dass der in der Ehewohnung verbleibende Ehegatte nun alleine den Wohnwert nutzen kann. Zwei Wege bieten sich dem ausgezogenen Ehegatten an, um eine Entschädigung zu erreichen: Entweder über die Anrechnung eines -> Wohnvorteils bei der Berechnung eines -> Ehegattenunterhalts oder über einen isolierten Anspruch auf -> Nutzungsentschädigung. Die Weichenstellung hängt davon ab, ob der in der Ehewohnung verbleibende Ehegatte einen Anspruch auf -> Ehegattenunterhalt hat oder nicht. Gibt es keinen Unterhalt, so kann eine Entschädigung nur über einen isolierten Nutzungsentschädigungsanspruch realisiert werden. Nutzungsentschädigung oder Wohnvorteil können nur alternativ, aber nicht gleichzeitig in Betracht kommen. Die Rechtstechnische Lösung über den Wohnvorteil hat dabei -> Vorrang vor einem isolierten Anspruch auf Nutzungsentschädigung.

Immobilie

Mietfreies Wohnen im ehelichen Eigenheim nach Trennung hat Einfluss auf das unterhaltsrelevante Einkommen.

Immobilie

kommt in Betracht, wenn der Vorteilsausgleich des mietfreien Wohnens des anderen Ehegatten nicht über die Anrechung eines -> Wohnvorteils bei dessen unterhaltsrelevanten Einkommen erreicht wird. Der -> Wegweiser zur "Nutzungsentschädigung" beschäftigt sich mit der Frage, ob, wann und wie lange ein Ehegatte eine -> gesonderte Nutzungsentschädigung für Wohnungsüberlassung an den anderen Ehegatten verlangen kann und auf welcher -> Rechtsgrundlage eine solche Entschädigung basiert.

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I. Nutzungsentschädigung vs. Wohnvorteil


Entschädigung über den Wohnvorteil hat Vorrang

Vorrang des einkommenerhöhenden Wohnvorteils vor isolierter Nutzungsentschädigung


Immobilie

Macht der in der Ehewohnung verbleibende Ehegatte -> Trennungsunterhalt geltend und wurde das mietfreie Wohnen bei der Berechnung des Unterhalts durch -> Zurechnungnrechnung eines -> Wohnvorteils bereits berücksichtigt, gibt es keinen Raum mehr für einen zusätzlichen -> isolierten Anspruch auf Nutzungsentschädigung, soweit diese im Ansatz des Wohnvorteils bereits berücksichtigt werden konnte (-> Ehegattenunterhalt bei Wohnvorteil). Nur in dem Fall, dass der in der Ehewohnung verbleibende Ehegatte keinen -> Ehegattenunterhalt geltend macht oder aus rechtlichen Gründen keinen Unterhaltsanspruch hat, kommt eine gesonderte Nutzungsentschädigung in Betracht. kann es  über den -> Wohnvorteil zu keiner Nutzungsentschädigung kommen (vgl. OLG Celle, Urteil vom 13.12.1998 - 4 U 105/97, in NJW 2000, 1425). Weitere Informationen zum unterhaltsrechtlichen Phänomen "Wohnvorteil" finden Sie -> HIER ....


♦ Rechtsprechung zum Vorrang des Wohnvorteils


Loewe
OLG Naumburg, Urteil vom 23. 4. 2009 - 8 U 17/08 (NJW-RR 2009, 1447)
Vorrang des einkommenerhöhenden Wohnvorteils vor isoliertem Anspruch auf Nutzungsentschädigung

(Zitat) "Insbesondere hat das LG in nicht zu beanstandender Weise festgestellt, dass ein -> Anspruch auf Nutzungsentschädigung grundsätzlich nur dann für angemessen angesehen werden kann, wenn die mit der Benutzung der gemeinschaftlichen Wohnung verbundenen Vorteile nicht schon auf andere Weise zwischen den Ehegatten berücksichtigt worden sind (so ausdrücklich BGH, NJW 1986, Seite 1340). Ein solcher Fall liegt hier vor, weil die Parteien die fortdauernde Nutzung der bisherigen Ehewohnung durch die Bekl. bereits bei der Ermittlung eines etwaigen -> Trennungsunterhaltsanspruchs für sie als einkommenserhöhenden -> Wohnvorteil berücksichtigt haben, auf Grund dessen ihre Bedürftigkeit entfallen sei. Gleiches gilt für etwaige -> nacheheliche Unterhaltsansprüche."

Loewe
KG, Beschluss vom 25.02.2015 - 3 UF 55/14
Zum Vorrang der Entschädigung über den Wohnworteil

(Zitat Rn 17ff) "Dabei ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass zwischen den Ehegatten etwa bestehende Unterhaltspflichten in die -> Billigkeitsabwägung nach § 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB jedenfalls insoweit einzubeziehen sind, als bereits rechtskräftig über sie entschieden wurde. Das folgt aus dem Verbot der Doppelverwertung. Insbesondere darf kein zusätzlicher Nutzungsentschädigungsanspruch ausgeworfen werden, wenn bereits ein titulierter Unterhaltsanspruch besteht, bei dem der -> Wohnwert anspruchsmindernd berücksichtigt wurde (OLG Köln FamRZ 2005, 639, 640; OLG Naumburg FamRZ 2009, 2090f.). Der Vorrang der Unterhaltsregelung gilt dann insoweit, als der Wohnvorteil tatsächlich unterhaltsrechtlich ausgeglichen wurde (OLG Bremen FamRB 2014, 241; OLG Karlsruhe FamRZ 2009, 775, 777). Auch in Fällen, in denen der an sich unterhaltsberechtigte Ehegatte auf die Geltendmachung eines entsprechenden Unterhaltsanspruchs verzichtet hat, kann der Ehegatte nicht auf die Geltendmachung von Trennungsunterhalt verwiesen werden, um die geschuldete Nutzungsentschädigung auf diesem Wege wieder zu vereinnahmen. Vielmehr ist beim Fehlen einer Unterhaltsregelung im Rahmen der bei der Prüfung des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung vorzunehmenden -> Billigkeitsabwägung eine einheitliche wirtschaftliche Betrachtungsweise geboten, welche darauf abstellt, ob der in der Ehewohnung verbliebene Ehegatte im Falle der von ihm abgelehnten Zahlung einer Nutzungsentschädigung gegen den anderen Ehegatten - unabhängig von dessen tatsächlicher Geltendmachung - einen Anspruch auf Trennungsunterhalt hätte. Ist dies der Fall, wird die begehrte Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe des (fiktiven) Anspruchs auf Trennungsunterhalt regelmäßig unbillig sein (OLG Frankfurt, Beschluss vom 9. Mai 2012, 4 UF 14/12, Rn. 31, zit.n.juris).
Allerdings kann die Einbeziehung etwa bestehender Unterhaltspflichten nicht so weit gehen, dass die im Unterhaltsverfahren zu klärenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen im -> Ehewohnungsverfahren nach § 1361b BGB entschieden werden. Es ist bereits verfahrensrechtlich nicht möglich, in die Ehewohnungssache nach § 200 Abs. 1 Nr. 1 FamFG die Unterhaltssache nach § 231 Abs. 1 Nr. 2 FamFG „miteinzubeziehen“. Die Ehewohnungssache ist ein reines FamFG-Verfahren, für das die §§ 2 ff. FamFG gelten, hingegen handelt es sich bei Unterhaltssachen nach § 112 Nr. 1 Alt. 1 FamFG um eine Familienstreitsache, für die nach § 113 Abs. 1 FamFG weitgehend die Vorschriften der ZPO gelten. Zwar ist gemäß § 20 FamFG unter Umständen eine Verbindung beider Verfahren möglich, das setzt aber Sachdienlichkeit voraus, die im Verhältnis zwischen Unterhaltsverfahren und Verfahren nach § 1361b BGB in den seltensten Fällen gegeben ist, weil Unterhaltsverfahren häufig schwierig und langwierig sind, insbesondere bei einer umfangreichen Beweisaufnahme. So liegt der Fall auch hier, weil es in dem zwischen den Eheleuten bereits anhängigen Verfahren um Trennungsunterhalt um die schwierig zu beurteilende Frage der Zurechnung fiktiven Einkommens aufgrund eigener Erwerbsobliegenheiten der Antragsgegnerin gehen wird. Zudem befinden sich beide Verfahren in unterschiedlichen Instanzen, weshalb eine Verfahrensverbindung schon aus diesem Grunde ausscheidet.


II. Ab welchem Zeitpunkt gibt es Nutzungsentschädigung?


Zeitliche Sicherung des Anspruchs

auf Nutzungsentschädigung

♦ Beginn des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung


Die Nutzungsentschädigung gibt es erst ab dem Zeitpunkt einer eindeutigen Zahlungsaufforderung und Aufgabe der Immobilie als Ehewohnung (vollständige Separation). Dass der Vergütungsanspruch erst entsteht, wenn der aus der Ehewohnung ausgezogene Ehegatte ihn geltend macht, gibt § 1361b Abs. 3 S. 2 BGB mit der Formulierung „kann … eine Vergütung für die Nutzung verlangen“ vor. Der in der Ehewohnung verbliebene Ehegatte soll, das ist der Sinn der Ausgestaltung des Anspruchs als verhaltener, überlegen und entscheiden können, ob er  die Wohnung auch gegen Zahlung eines Entgelts alleine nutzen oder dann doch lieber ausziehen will (OLG Celle FamRZ 2015, 1193; MüKo-BGB/Weber-Monecke, 7. Aufl. 2017, § 1361b Rn 18.). Wer Nutzungsentschädigung nach § -> 1361b Abs.3 S.2 BGB oder § -> 745 Abs.2 BGB möchte (-> Rechtsgrundlagen), muss

  1. dies klar und deutlich mit Zahlungsaufforderung zum Ausdruck bringen. Dem die Wohnung nutzenden Ehegatten soll mit der Zahlungsaufforderung eine Überlegungszeit eingeräumt werden, in der er sich klar werden kann, ob er künftig für die Wohnungsnutzung die verlangte Vergütung bezahlen oder sich um eine Ersatzwohnung kümmern will. Das OLG München hat hier eine Überlegungsfrist von 4 Monaten für angemessen gehalten (OLG München v. 17.04.2007 - 2 UF 1607/06, FamRZ 2007, 1655).
  2. Die Trennung muss endgültig erscheinen. Das Eigenheim muss seinen Charakter als gemeinsame Ehewohnung verloren haben (vgl. OLG München v. 21.11.2006 - 17 U 4619/06, FamRZ 2007, 836). Ansonsten kann nicht von einem "Überlassen" der Ehewohnung (vgl. § -> 1361b Abs.3 S.1 BGB) ausgegangen werden (-> Zuweisung der Ehewohnung). Es ist also für die Geltendmachung von Nutzungsentschädigung ratsam, dass man vor der Zahlungsaufforderung das Eigenheim von seinen persönlichen Sachen geräumt hat. Es ist heute allgemeine Meinung, dass der Anspruch aus § 1361b Abs. 3 S. 2 BGB keine gerichtliche Wohnungszuweisung voraussetzt, sondern allein an die faktische Überlassung der Ehewohnung anknüpft (MüKo-BGB/Wellenhofer, 7. Aufl. 2017, § 1568a Rn 24 m.N.). Der Vergütungsanspruch besteht mithin auch dann, wenn die Ehegatten die Nutzung der Ehewohnung einverständlich geregelt haben oder wenn einer von ihnen einfach ausgezogen ist (Kogl, -> FF 2007, 387,388).

Erst ab dem Zeitpunkt, ab dem diese Bedingungen erfüllt sind, kann Nutzungsentgelt nach § -> 1361b Abs.3 S.1 BGB verlangt werden, vorher nicht. Stützt sich der Anspruch auf § 745 Abs.2 BGB (gilt nurdann, wenn die Immobilie nicht die "Ehewohnung" ist), ist ein sog. Neuregelungsverlangen der Verwaltung und Nutzung des Miteigentums erforderlich.

Loewe
OLG Hamm, Beschluss vom 06.12.2013 - 14 UF 166/13
"Zahlung oder Auszug?" - Das ist hier die Frage!

(Zitat) "Insbesondere hält der Senat im Anschluss an die Entscheidungen des OLG Braunschweig (FamRZ 1996, 548, Juris-Rn. 10), des OLG Brandenburg (FamRZ 2001, 1713, Juris-Rn. 13) und des OLG Sachsen-Anhalt (FamRZ 2012, 1941, Juris-Rn. 4) sowie in Übereinstimmung mit der Literatur (vgl. Gerhardt/Klein, Handbuch des Fachanwalts Familienrecht, 9. Aufl. 2013, Kap. 8 Rn. 320) daran fest, dass das Verlangen nach einer neuen Verwaltungs- und Benutzungsregelung i. S. v. § 745 Abs. 2 BGB, um fortan einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu begründen, dergestalt deutlich sein muss, dass der andere Miteigentümer darin vor die Alternative "Zahlung oder Auszug" gestellt wird."

♦ Bei Zahlungsverweigerung der Nutzungsentschädigung: Räumungsklage


Wert trotz klarer Aufforderung nach dem Motto "Zahlung oder Auszug" keine Nutzungsentschädigung bezahlt, riskiert der Rauswurf aus der Wohnung.

Loewe
OLG Hamm, Beschluss vom 06.12.2013 - 14 UF 166/13
"Zahlung oder Auszug?" - Das ist hier die Frage!

(Zitat): "Wenn der in der gemeinschaftlichen Wohnung befindliche Miteigentümer zur Zahlung eines angemessenen Nutzungsentgelts nicht bereit ist, entspricht es nämlich nicht mehr "dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen", dass er trotzdem weiterhin - kostenlos - in der Wohnung verbleibt, so dass dann als Benutzungsregelung i. S. d. § 745 Abs. 2 BGB eine Räumung der Wohnung verlangt und gerichtlich durchgesetzt werden kann."


III. Die Prüfungsschritte


Der Weg zur Nutzungsentschädigung

1. Schritt: Kein Lösungsvorrang über den Wohnvorteil


Immobilie

Kann die Nutzungsentschädigung nicht (oder nicht vollständig) über die Zurechnung eines -> Wohnvorteils bei der unterhaltsberechnung berücksichtigt werden, ist der Weg frei für einen isolierten Nutzungsentschädigungsanspruch, wenn dafür eine Anspruchsgrundlage greift.

2. Schritt: Welche Anspruchsgrundlage gilt?


Trennung
EHEWOHNUNG
Wer zieht aus?
In der Praxis geht es meist geht es um Fragen zur Nutzungsentschädigung im Zusammenhang mit der ehemaligen Ehewohnung.  Die Fälle von Nutzungsentschädigung bei sonstigen (gemeinsamen) Immobilienbesitz sind eher selten. Die Unterscheidung ist relevant für Frage nach der richtigen Anspruchsgrundlage für Nutzungsentschädigung. Für die -> Trennungsphase sieht § -> 1361b Abs.3 S.2 BGB eine Nutzungsvergütung ausdrücklich vor. Bewohnt ein Ehegatte auch nach der Scheidung die Immobilie weiter, kann der andere Ehegatte für die Zeit ab Scheidung die Begründung eines (ofiziellen) -> Mietvertrages fordern (§ -> 1568a Abs.5 BGB). Die Nutzungsentschädigung erscheint dann im rechtlichen Kleid des geschuldeten Mietzinses.
Loewe
BGH, Beschluss vom 22.02.2017 - XII ZB 137/16
Zur Vergütungsregelung nach § 1316b Abs.3 S.2 BGB bei Miteigentum der Ehegatten an der Ehewohnung

Leitsatz: Steht die Ehewohnung im Miteigentum der Ehegatten, enthält für die Zeit des Getrenntlebens die Vergütungsregelung nach § 1361 b Abs. 3 Satz 2 BGB die gegenüber § 745 Abs. 2 BGB speziellere Regelung (Fortführung von Senatsbeschluss BGHZ 199, 322 = FamRZ 2014, 460).

Anmerkung:

  • Nicht akzeptabel ist es, den Anspruch auf Nutzungsvergütung in der Zeit des Getrenntlebens der Ehegatten aus § 745 Abs. 2 BGB herzuleiten. § 1361b BGB nämlich regelt den Ausgleich für die Überlassung der Ehewohnung während dieser Zeit unter speziellen familienrechtlichen -> Billigkeitskriterien und geht mithin, wenn es sich bei dem Miteigentum um die Ehe- und Familienwohnung handelt, als lex specialis der gemeinschaftsrechtlichen Regelung des § 745 Abs. 2 BGB vor. Abgesehen von den speziellen materiell-rechtlichen Kriterien, die die Verdrängung des § 745 Abs. 2 BGB begründen, ist auch das bei Heranziehung des § 1361b BGB einzuschlagende Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit (§ 200 Abs. 1 Nr. 1 FamFG) zur Lösung des Konflikts um die Ehewohnung besser geeignet als das für die Ansprüche aus § 745 BGB zu befolgende Familienstreitverfahren (§§ 112 Nr. 3, 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG).
  • Nicht verdrängt durch die spezielle familienrechtliche Regelung des § 1361b BGB wird § 745 Abs. 2 BGB allerdings, wenn die im Miteigentum stehende Immobilie als Vermögensanlage erworben wurde und nicht Ehe- und Familienwohnung gewesen ist.
  • Immer relevant wird der gemeinschaftsrechtliche Vergütungsanspruch aus § 745 Abs. 2 BGB im Fall der Scheidung. Der die Verhältnisse an der Ehewohnung nun regelnde § 1568a BGB enthält nämlich keine Vergütungsbestimmung. Befindet sich die Ehewohnung also im gemeinsamen Eigentum der Ehegatten, steht bei alleiniger Nutzung des Bruchteilseigentums durch einen von ihnen der Heranziehung des § 745 Abs. 2 BGB keine spezielle familienrechtliche Regelung entgegen. Wichtig ist es zu beachten, dass (auch) § 745 Abs. 2 BGB nur ein verhaltener Anspruch ist und ausdrücklich geltend gemacht werden muss. Da § 1361b BGB nach der Scheidung als Anspruchsgrundlage entfällt, muss das Nutzungsentgelt nun also erneut und gestützt auf die jetzt einschlägige Norm verlangt werden.
Loewe
KG, Beschluss vom 25.02.2015 - 3 UF 55/14
Nutzungsentschädigung in der Trennungsphase (§ 1361b Abs.3 S.2 BGB)
Das KG geht ausführlich auf die Voraussetzungen für eine Nutzungsentschädigung nach § -> 1361b Abs.3 S.2 BGB ein. Insbesondere wird nochmals deutlich gemacht, dass die Berücksichtigung  mitfreien Wohnens vorrangig über das Unterhaltsrecht zu lösen ist (Zum Verhältnis von Wohnvorteil zur Nutzungsentschädigung -> HIER...). (Zitat, Rn 17ff.) "Ein Ehegatte kann von dem anderen, dem die Ehewohnung überlassen wurde, eine Vergütung für die Wohnung fordern, soweit dies der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB). Der Vergütungsanspruch wird in der Regel nur bei dinglicher Berechtigung an der Wohnung (Allein- oder Miteigentum) geltend gemacht, kann aber auch bei einem -> Mietverhältnis in Betracht kommen (Schulz/Hauß, Vermögensauseinandersetzung bei Trennung und Scheidung, 6. Aufl. 2015, 5. Kapitel, Rn. 1160; Palandt/Brudermüller, BGB, 74. Aufl. 2015, § 1361b Rn. 20). Dabei kommt es für den Anspruch auf Nutzungsentschädigung des weichenden Ehegatten nach § 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB zunächst nicht darauf an, ob er -> freiwillig ausgezogen ist oder ob dem in der Ehewohnung verbleibenden Ehegatten die Ehewohnung in einem gerichtlichen Verfahren -> zugewiesen wurde oder ihm ein entsprechender gesetzlicher Anspruch zusteht. Die überwiegende Rechtsprechung gewährt seit der Entscheidung des BGH vom 15. Februar 2006 (FamRZ 2006, 930 ff.) einen Anspruch auf Entrichtung einer Nutzungsvergütung entsprechend § 1316b Abs. 3 Satz 2 BGB, auch wenn eine Nutzungsberechtigung und die korrespondierende Überlassungsverpflichtung fehlen (OLG Brandenburg NJW-RR 2009, 725; OLG Dresden NJW-RR 2005, 31, 51; OLG Hamm FamRZ 2008, 1936; FamRZ 2008, 1639; FamRZ 2011, 892; KG FamRZ 2008, 1933; OLG München FamRZ 2007, 1655).
Loewe
OLG Celle, Urteil vom 13. 2. 1998 - 4 U 105/97 (-> NJW 2000, 1425)
Nutzungsentschädigung bei gemeinsamer Ehewohnung

Handelt es sich bei dem überlassenen Eigentum um das Familienheim oder um Haushaltsgegenstände so greifen für die Bewilligung einer Nutzungsentschädigung die Sonderregelungen der §§ -> 1361b Abs.3 S.2 BGB und -> 1568a Abs.5 BGB und § -> 2 Abs.5 GewSchG. Die Nutzungsentschädigung ist im Verfahren nach § 200 Abs.1 Nr.1 FamFG als sog. Ehewohnungssache geltend zu machen. Sind die Ehegatten Miteigentümer der Ehewohnung, die einem Ehegatten zur alleinigen Nutzung nach § -> 1361b Abs.3 S.2 BGB überlassen wurde, wird ein rechtliches Konkurrenzverhältnis des § -> 1361b Abs.3 S.2 BGB zu § 745 Abs.2 BGB (Vorschrift bei Verwaltung und Benutzung von Miteigentum) gesehen. Dieses gilt zwischenzeitlich als geklärt. Es entspricht allgemeiner Rechtsauffassung, dass § -> 1361b Abs.3 S.2  BGB als "lex specialis" § 745 Abs.2 BGB verdrängt, soweit es sich bei der Immobilie um die Ehewohnung handelt. Handelt es sich um sonstiges Eigentum (also nicht die Ehewohnung) ist die Lösung mit § 745 Abs.2 BGB zu finden. Hier kann weder § -> 1361b Abs.3 S.2 BGB noch § -> 1568a BGB nicht greifen, weil diese Vorschriften nur für die Ehewohnung gelten. Im Rahmen eines Verfahrens nach §§ 266 Abs.1 Ziff. 3 ff FamFG (sonstige Familiensache) ist im Zusammenhang mit dem Antrag auf Zustimmung zur Neuregelung der Nutzung auch ein Antrag auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung zu stellen. § -> 1361b Abs.3 S.2 BGB gilt nur für die -> Trennungsphase bis zur rechtskräftigen Scheidung. Welche Vorschrift gilt nun nach der -> Scheidung? Jetzt löst die Sondervorschrift des § 1568a BGB den § -> 1361b Abs.3 S.2 BGB ab. § -> 1568a BGB wurde im Zuge der Reform des ehelichen Güterrechts und Wegfall der Hausratverordnung zum 01.09.2009 eingeführt. Streitigkeiten im Rahmen des § -> 1568a Abs. 1 und Abs.2 BGB (Streit um Überlassung der Ehewohnung aus Anlass der Scheidung) sind im Verfahren nach § -> 200 Abs.1 Nr.2 FamFG als Ehewohnungssache zu klären. § 1568a BGB spricht aber mit keinem Wort einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung an. Einigkeit besteht darüber, dass es eine Nutzungsentschädigung geben muss. Aber nach welcher Norm? § -> 1568a Abs.4 BGB ermöglicht die Begründung eines Mietverhältnisses zwischen den ehemaligen Ehegatten. Soll dies nun bedeuten, dass nur bei Zustandekommen eines Mietvertrages eine "Entschädigung" in Form eines Mietzinses gegeben ist? Und was ist, wenn sich die Ex-Partner nicht auf einen Mitvertrag einigen können? Zwar kann nach § -> 1568a Abs.5 BGB der Abschluss eines Mietvertrages verlangt werden, aber welche Entschädigung gibt es, bevor ein solcher Prozess erfolgreich zu Ende geführt ist? Die Lösung kann nur dadurch erfolgen, dass der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach der Scheidung auf § -> 745 Abs.2 BGB gestützt wird, solange kein Mietverhältnis nach § -> 1568a Abs.5 BGB abgeschlossen wurde.
Loewe
OLG Hamm, Urteil vom 01.07.2010 - II 3 UF 222/09, Rn. 29, 30
Nutzungsentschädigung nach Trennung: § 1361b Abs.3 S.2 BGB

(Zitat) "Der Anspruch für die Zeit des Getrenntlebens der Parteien richtet sich nach § 1361b III 2 BGB als lex specialis gegenüber der Vorschrift des § 745 II BGB (vgl. OLG Hamm, FamRZ 2008,1639; OLG München, FamRZ 2007,1655). Denn für getrennt lebende Eheleute, die - wie hier die Parteien - zugleich Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft im Sinne des §§ 741 ff BGB an der Ehewohnung sind, verdrängt für die Frage einer zu zahlenden Nutzungsentschädigung die Regelung des § 1361b III 2 BGB bzw. der §§ 2, 3 HausratsVO die allgemeine Regelung des § 745 II BGB als lex specialis für die Trennungszeit bzw. die nacheheliche Zeit. Dies gilt auch dann, wenn - wie hier - der weichende Ehegatte die Ehewohnung freiwillig verlassen und dem verbleibenden Ehegatten freiwillig zur Nutzung überlassen hat und somit die eigentliche Zuweisung der Ehewohnung nicht Streitgegenstand ist."

Loewe
Brandenburgisches OLG, Urteil vom 27. Juli 2011 - 13 U 133/09
Zum Anspruch auf Nutzungsentschädigung

(Zitat, Rn. 24 f.) "Grundlage für den Anspruch des Klägers auf Nutzungsentschädigung ist § 745 Abs. 2 BGB, vgl. Palandt-Sprau, BGB, 69. Aufl., § 745, Rn. 5; KG NJW-RR 08, 798. Danach kann nach Auszug eines Ehepartners aus der gemeinsamen Wohnung dieser Neuregelung der Benutzung und Verwaltung und bei Streit darüber, ob und in welcher Höhe der die frühere Ehewohnung allein weiter nutzende Ehepartner eine Nutzungsentschädigung an den andren zu zahlen hat, den in der gemeinsamen Wohnung verbliebenen Partner unmittelbar auf Zahlung der angemessenen Nutzungsvergütung in Anspruch nehmen, vgl. OLG Brandenburg, NJW-RR 03, 1009. Nachdem die Parteien den -> Wohnwert einvernehmlich auf 800,00 € festgelegt haben, steht dem Kläger davon grundsätzlich ein Betrag in Höhe von 50 % = 400,00 € zu."

Loewe
BGH, Urteil vom 15. 2. 2006 - XII ZR 202/03
Nutzungsentschädigung nach Trennung bei freiwilligem Auszug

Leitsatz:"Wenn und soweit dies der Billigkeit entspricht, schuldet der in der bisherigen Ehewohnung verbleibende Ehegatte dem weichenden Ehegatten eine Nutzungsvergütung in analoger Anwendung des § 1361b Absatz II BGB a.F. auch dann, wenn die Wohnungsüberlassung an den bleibenden Ehegatten freiwillig erfolgt und nicht durch eine ihm andernfalls drohende schwere Härte gerechtfertigt ist."

Loewe
BGH, Urteil vom 4. 8. 2010 - XII ZR 14/09
Nutzungsentschädigung nach § 745 Abs.2 BGB (keine Ehewohnung)

(Zitat) "Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann demjenigen Ehegatten, der nach endgültiger Trennung aus der im Eigentum beider Ehegatten stehenden Immobilie ausgezogen ist, ein Zahlungsanspruch nach § 745 Abs.2 BGB zustehen"

3. Schritt: Wie hoch ist der Entschädigungsanspruch?


Loewe
KG, Beschluss vom 25.02.2015 - 3 UF 55/14
Zur Höhe der Nutzungsentschädigung nach § 1361b Abs.3 S.2 BGB
(Zitat Rn 17ff) "Allerdings ist die Nutzungsentschädigung nicht schematisch und allein nach dem -> Mietwert der Wohnung zu bemessen, wie es im Fall zwischen Mieter und Vermieter der Fall wäre, wenn der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht rechtzeitig aus der Wohnung auszieht. Der Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB wird vielmehr durch die ehelichen Lebensverhältnisse und die über die Trennung der Eheleute hinausgehende Pflicht zur ehelichen Solidarität überlagert. Er ist nur insoweit zu gewähren, als es der -> Billigkeit entspricht. Die Billigkeit einer Vergütung hängt von der Leistungsfähigkeit des in der Wohnung verbliebenen Ehegatten sowie den Belastungen durch gemeinschaftliche Kinder ab (vgl. OLG Bremen FamRZ 2010, 1980; OLG Naumburg FamRZ 2010, 391).


a) Der Mietwert

Grundsätzlich ist eine fiktive "Miete" zu bezahlen. Zu ermitteln ist der objektive Mietwert der Immobilie, die nun von einem Ehegatten mietfrei genutzt wird. Ein Gutachten wird nicht benötigt. Das Familiengericht führt eine Schätzung nach § 287 ZPO durch. Damit dazu das Gericht in der Lage ist, müssen die wertbildenden Faktoren der Immobilie mitgeteilt werden, also Lage, Baujahr, Größe, Ausstattung, Sonderausstattung, Reparaturstau etc. Hilfreich für die Schätzung ist die Internet-Veröffentlichung der Wohnungs-Infobörse GmbH. Die dort ausgewiesenen Werte sind keine offiziellen Werte der Gemeinden (Mietspiegel), aber sie bieten einen brauchbaren Ansatz als Schätzungsgrundlage.

Loewe
(Zitat) "Folglich ist zunächst auf die Marktmiete der Wohnung abzustellen, d.h. der objektive Mietwert ist nach § 287 ZPO zu schätzen. Die Klägerin hat insoweit die wertbildenden Faktoren der streitgegenständlichen Ehewohnung vorgetragen (Lage, Baujahr, Größe, Ausstattung, Sonderausstattung; zzgl. Doppelgarage). Eine monatliche Kaltmiete von 800,- € scheint hierfür - insbesondere im Vergleich zum Kaltmietzins der vermieteten Obergeschosswohnung von 595,- € - angemessen und wurde bereits erstinstanzlich von dem Beklagten nicht substantiiert bestritten. Dabei hat der Senat auch berücksichtigt, dass nach den Erläuterungen des Beklagten im Senatstermin vom 10.06.2010 in der Ehewohnung ein nicht unerheblicher Renovierungsstau besteht und darüber hinaus Sauna und Schwimmbad, die seit etwa sechs Jahren außer Betrieb sind, ohne eine Reparatur wohl nicht nutzbar sein dürften. Bei der Billigkeitsprüfung ist zu berücksichtigen, dass der rechnerisch anzusetzende Wohnwert den tatsächlichen Wohnbedarf des Beklagten übersteigt, so dass eine Herabsetzung der Vergütung vorzunehmen ist (angemessener Mietwert). Insoweit scheint die geltend gemachte Kaltmiete von 400,- € monatlich angemessen, wovon der Klägerin als Miteigentümerin zu 1/2 die Hälfte in Höhe von 200,- € monatlich zusteht."

b) Die Billigkeitsprüfung

Nachdem § 1361b Abs. 3 S.1 BGB nur ein "Überlassen" der Ehewohnung voraussetzt, besteht nach überwiegender Auffassung unabhängig von den Eigentumsverhältnissen (auch bei Miteigentum der Ehegatten) ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung "soweit dies der Billigkeit entspricht" (§ -> 1361b Abs.3 S. 2 BGB. Das Billigkeits-Kriterium nach § 1361 b Abs.3 S. 2 BGB ist ein Einfallstor für eine kaum überschaubare Einzelfallrechtsprechung. In die Billigkeitsabwägung können Umstände einfließen
    • ob der Wohnwert aufgedrängt wurde
    • wie die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse mit Belastung der Kinderversorgung gelagert sind
    • ob die Wohnungsüberlassung durch ein unerträgliches Verhalten des anderen Ehegatten veranlasst war
    • und vieles mehr
Loewe
KG, Beschluss vom 25.02.2015 - 3 UF 55/14
Nutzungsentschädigung & Billigkeitsabwägung nach § 1361 BGB

(Zitat Rn 17ff) "In Fällen, in denen der in der Wohnung verbleibende Ehegatte wirtschaftlich potent und eine besondere Schutzbedürftigkeit nicht gegeben ist, spricht dies dafür, bei bislang fehlender Unterhaltsregelung dem Ehegatten, der die Ehewohnung verlassen hat, aber an den finanziellen Lasten aufgrund dinglicher Berechtigung oder schuldrechtlicher Verpflichtung im Außenverhältnis beteiligt ist, eine Nutzungsentschädigung zuzusprechen (insbesondere dann, wenn der ausziehende Ehegatte seinerseits in beengten wirtschaftlichen Verhältnissen lebt: OLG Bremen, Beschluss v. 31.3.2010 - 4 WF 32/10 -, zit.n.juris). Die gegebenenfalls später ergehende Unterhaltsregelung muss sodann die Vergütungsregelung berücksichtigen, d.h. regelmäßig ist der Wohnvorteil dann nicht mehr zu berücksichtigen (vgl. Erbarth, Das familienrechtliche Mandat, Ehewohnung - Haushaltssachen - Gewaltschutz, 1. Aufl. 2014, § 2 Rdnr. 126). Von einer Nutzungsentschädigung abzusehen ist aber in Fällen, in denen der allein nutzende Ehegatte eine Entschädigung finanziell nicht leisten kann und der nutzungsberechtigte Ehegatte die Wohnung aufgeben müsste, weil dann der mit § 1361b Abs. 1 BGB beabsichtigte Schutz leer laufen würde. Nicht nur die Höhe, sondern bereits das Bestehen des Vergütungsanspruchs selbst hängen nach dem Wortlaut des § 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB („soweit“) von der Billigkeit ab (Johannsen/Henrich/Götz, Familienrecht, 5. Aufl. 2010, § 1361b BGB Rdnr. 36; Staudinger/Voppel, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Buch 4, Familienrecht § 1361b Rdnr. 76, Neubearb. 2012).
Die nach diesen Maßstäben vorzunehmende Güterabwägung führt hier zur Verneinung eines Nutzungsentschädigungsanspruchs des Antragstellers. Eine rechtskräftige Entscheidung über den der Antragsgegnerin zu gewährenden Trennungsunterhalt liegt bisher nicht vor. Die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse beider Ehegatten sind sehr unterschiedlich. Während der Antragsteller als Angestellter bei Siemens gemäß dem von der Antragsgegnerin im Verfahren 163 F 18220/13 vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg vorgelegten Schreiben der Siemens-AG vom 8. Februar 2011 (Bl. 3 d.A.) über ein regelmäßiges, von ihm selbst in hiesigem Verfahren eingeräumtes monatliches Einkommen von mindestens 3.645,00 EUR brutto - was einem bereinigten Nettoeinkommen von 2.164,00 EUR entspricht - abzüglich des für E... an das JobCenter Neukölln zu zahlenden Unterhalts in Höhe von 248,00 EUR verfügt, hat die Antragsgegnerin kein eigenes Erwerbseinkommen. Würde die Antragsgegnerin in hiesigem Verfahren zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung an den Antragsteller verpflichtet, wäre alsbald mit der Zwangsvollstreckung entsprechender Ansprüche durch den Antragsteller zu rechnen und zwar noch vor der Entscheidung über etwaige Unterhaltsansprüche der Antragsgegnerin. Die Folge wäre, dass die Antragsgegnerin, will sie sich der Zwangsvollstreckung durch den Antragsgegner nicht aussetzen, in absehbarer Zeit aus der Wohnung ausziehen und für sich und das von ihr betreute jüngere Kind E... eine neue Wohnung suchen müsste - ein Ergebnis, das nach den Feststellungen zur Schutzbedürftigkeit des jüngeren Kindes im Rahmen des Anspruchs nach § 1361b Abs. 1 BGB gerade zu vermeiden ist, auch wenn die Antragsgegnerin einen eigenen Antrag auf Zuweisung der Ehewohnung nicht gestellt hat. Dieses Ergebnis ist dem Antragsteller zumutbar, weil das Scheidungsverfahren angesichts des seit langem abgelaufenen Trennungsjahres und der zwischenzeitlich vollständig vorliegenden Auskünfte zum Versorgungsausgleich nunmehr zügig durchzuführen und dann sowohl über Ehegattenunterhalt als auch die -> endgültige Zuweisung der Ehewohnung anlässlich der Scheidung nach § 1568a BGB neu zu entscheiden sein wird."

Loewe
Hier hat das Familiengericht eine Nutzungsentschädigung zu Lasten der im ehelichen Haus verbliebenen Ehefrau für unbillig eingestuft. Das Gericht ließ sich dabei von der Erwägung leiten, dass die im Haus verbliebene Ehefrau mangels Unterhaltszahlungen des ausgezogenen Ehemanns auch nicht leistungsfähig ist (OLG Köln, FamRZ 1997, 943). Weiter betreut die Ehefrau die gemeinsame Tochter, die mit ihr das eheliche Haus bewohnt. Also ist eine Einzelfallbetrachtung maßgebend, wobei folgende Faustregeln gelten.

Loewe
Nutzungsentschädigung nach Trennung - Billigkeit und Kürzung um nachehelichen Unterhalt
(Zitat, Rn. 25 ) "Dieser Anspruch scheitert nicht von vornherein daran, dass die Beklagte ihrerseits Zahlungen auf das gemeinsame Grundstück leistet, die den ihr zuzuerkennenden Wohnvorteil übersteigen würden. Für die Zeit bis einschließlich Dezember 2009 hat die Beklagte nach unstreitigem Vorbringen lediglich 50 % der Lasten in Gestalt von Zins- und Tilgungsleistungen getragen, aber den gesamten Wohnvorteil allein mit den minderjährigen Kindern gezogen. Der Anspruch ist jedoch unter Billigkeitsgesichtspunkten um den von der Beklagten geltend gemachten Anspruch auf nachehelichen Unterhalt für die Zeit bis einschließlich Dezember 2008 (wie folgt) zu kürzen:(...)"


aa) Das erste Trennungsjahr ist noch nicht abgelaufen

Entschädigung in Höhe der Miete für den tatsächlichen Wohnbedarf als Single (= Entschädigung nur in Höhe des angemessenen statt des objektiven Mietwerts).


bb) Das erste Trennungsjahr ist abgelaufen

In der Regel Entschädigung in Höhe des objektiven Mietwerts nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. § -> 1568a Abs.5 S.3 BGB bei Familienheim).


cc) Die Ehe ist geschieden

Nutzungsentgelt richtet sich nach dem objektiven Mietwert (vgl. § -> 1568a Abs.5 S.3 BGB).

Praxistipp

Was ist ab Einreichung der Scheidung zu tun?

Scheidung
Rechtsfolgen

Bevor Sie die Scheidung einreichen, sollte Ihnen bewusst sein, welche -> Rechtsfolgen die Zustellung des Scheidungsantrags auslöst. Diese sind vielschichtiger als man vermuten möchte. Mehr dazu erfahren Sie -> HIER.

Ab Einreichung des Scheidungsantrags sollte jetzt der ausgezogene (Mit-)Eigentümer für den Fall der Scheidung daran denken, von dem in der Immobilie verbleibenden Ex-Ehegatten den Abschluss eines Mietvertrages mit Festsetzung der ortsüblichen Miete zu verlangen. Will man kein Mietverhältnis in der Art des § 1568 Abs. 5 S.1 BGB begründen, bleibt (unter Miteigentümern) das Recht zur Regelung einer Nutzungsentschädigung nach Maßgabe des § 745 Abs.2 BGB im Verfahren nach § 266 Abs. 1 Ziff. 3 FamFG.

Exkurs - Verfahrensrecht

Kann auf zeitlich unbefristete künftige Zahlung von Nutzungsentschädigung nach § 257 ZPO geklagt werden?

Brandenburgisches OLG, Urteil vom 27. Juli 2011 - 13 U 133/09

(Zitat, Rn. 61) "Der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung ist – wie in § 257 ZPO vorausgesetzt – einseitig und unbedingt, mithin von keiner Gegenleistung des Klägers oder vom Eintritt einer Bedingung abhängig (...). Darüber hinaus folgt die Einseitigkeit und Unbedingtheit des Anspruchs des Klägers in dieser Höhe daraus, dass es sich bei dem anerkannten Teilbetrag um den Mindestbetrag der Nutzungsvergütung handelt, die ihm aufgrund seines Miteigentums an dem Haus bis zur Aufhebung der Gemeinschaft auch künftig und unabhängig von der weiteren alleinigen oder anteiligen Bedienung der Kreditverbindlichkeiten durch die Beklagte als Entschädigung für den die übereinstimmend mit z. Zt. in Höhe von 721,88 € bezifferten Lasten übersteigenden Wohnvorteil zusteht."

-> Hinweis: Stehen dem Nutzungsentschädigungsanspruch Gegenansprüche (z.B. Ausgleichsansprüche nach § 426 BGB) gegenüber, so ist die Klageart nach § 257 ZPO unzulässig.


IV. Wer trägt die Nebenkosten & Hauslasten?


1. Verbrauchsabhängige Nebenkosten


Dabei handelt es sich um Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Gas, Abwasser Müllabfuhr etc. Die verbrauchsabhängigen Nebenkosten zählen zu den allgemeinen Lebenshaltungskosten und werden deshalb bei der Ermittlung des unterhaltsrelevante Einkommen nicht berücksichtigt. Sie sind von demjenigen zu tragen, der den Nutzen davon hat. Eine "gemeinschaftliche Benutzung" (§ 748 BGB) findet nicht (mehr) statt. Damit kann der ausgezogene Eigentümer der Ehewohnung analog § 1361b Abs.3 S.2 BGB zusätzlich zur Nutzungsentschädigung von dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten die Erstattung von verbrauchabhängigen und umlagefähigen Nebenkosten verlangen, soweit diese nach der Trennung weiter bezahlt wurden (weitere Infos zur Aufteilung Hauslasten nach Auszug beim Thema Zuweisung der Ehewohnung).

2. Nicht umlagefähige Nebenkosten und Miteigentum


Welche Nebenkosten umlagefähig sind ergibt sich aus § 1 Abs. 2 BetrKV. Nicht umlagefähig sind danach etwa Kosten der Verwaltung, Instandhaltungskosten und vor allem der Immobilienkredit zur Anschaffung der Ehewohnung. Solange die Vermögensauseinandersetzung zwischen den Ehegatten nicht stattgefunden hat, haben diese entsprechend ihrer Miteigentumsanteile die nicht umlagefähigen Nebenkosten anteilig zu tragen (§ 748 BGB).

Danach gelten folgende Regeln bei hälftigem Miteigentum am Eigenheim:

  • Tragen die Ehegatten bei Miteigentum an der Immobilie die nicht umlagefähigen Hauslasten weiterhin hälftig (§ 748 BGB), ist eine Anrechnung auf das Nutzungsentgelt nicht angezeigt.
  • Trägt der im Eigenheim verbleibende Ehegatte die nicht umlagefähigen Hauslasten alleine, so ist eine Anrechnung der hälftigen Hauslasten auf die geschuldete Nutzungsentschädigung angezeigt.
  • Trägt der ausgezogene Ehegatte die nicht umlagefähigen Hauslasten alleine, so kann dieser Ehegatte im Rahmen eines Neuregelungsverlangens fordern, dass unter Einbeziehung der Lasten ein Gesamtausgleich stattfindet (§ 745 Abs.2 BGB) oder es wird ein gesonderter Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 BGB gefordert.


V. Links & Literatur


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Literatur & Rechtsprechung


  • Elisabeth Koch, Das gemeinsame Familienheim: Gesamtschuldnerausgleich, Zugewinnausgleich, Unterhalt, in: FF 2017, 387
  • Winfired Maier, Über Wohnwert und Nutzungen im Unterhaltsrecht, in FamRZ 2016, 426
  • Wolfgang Hachenberg, Wohnwert und Unterhaltsrecht, in: NZFam 2014, 938
  • Anna Simon, Die Nutzungsvergütung nach § 1361b Abs.3 BGB in: NZFam 2014, 462
  • Lothar Müller, Vergütung für Nutzung der Ehewohnung, in: FF 2014, 160
  • OLG Hamm, Beschluss vom 06.12.2013 - 14 UF 166/13: Nutzungsentgelt für Ehewohnung während des Getrenntlebens, in NJW 2014, 1022.


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