Immobilie-gross


Gemeinsame Immobilie

Teilungsversteigerung & Alternativen bei Scheidung



"Was passiert nach Trennung und Scheidung mit der gemeinsamen Immobilie?"


Trennung
LEITFADEN
ab Trennung bis zur Scheidung

Das rechtliche Schicksal des Familienheims steht ab Trennung zwangsläufig im Mittelpunkt familienrechtlicher Auseinandersetzungen. Die häusliche Gemeinschaft löst sich mit -> Trennung auf. Ein Ehegatte zieht aus der gemeinsamen Immobilie aus (-> Wer bleibt, wer zieht aus). Doch was geschieht nach -> Auflösung der häuslichen Gemeinschaft mit der gemeinsamen Immobilie?

Immobilie
Die Auseinandersetzung des gemeinsamen Immobilienvermögens der Ehegatten aus Anlass der Scheidung hat nichts mit dem -> Zugewinnausgleich zu tun. Die Auseinandersetzung gemeinsamer Vermögensgegenstände oder -> gemeinsamer Verbindlichkeiten der Ehegatten findet -> außerhalb des Güterrechts statt. Bei vielen -> Fällen im Umgang mit der gemeinsamen Immobilienbesitz der Ehegatten sind folgende Fragen zu klären, die Eheleute und Besitzer von gemeinsamen Immobilienvermögen bei Trennung und Scheidung beschäftigen und belasten:
Mehr zu diesen Themen erfahren Sie über den -> Leitfaden für Immobilienbesitzer. Der -> Wegweiser zur "Teilungsversteigerung" beschäftigt sich mit der Frage, ob und wie die Auseinandersetzung des gemeinsamen Immobilienvermögens zwangsweise erfolgt, wenn die Ehegatten keine -> einvernehmliche Lösung zum Schicksal der gemeinsamen Immobilie finden.


I. Die einvernehmliche Auflösung der Miteigentumsgemeinschaft


Auseinandersetzung der gemeinsamen Immobilie

außerhalb der Teilungsversteigerung

Häufig anzutreffene Situation


Immobilie
LEITFADEN
für Immobilienbesitzer

Beide Ehegatten stehen im Grundbuch und sind Miteigentümer der selbstgenutzten Immobilie. Zusätzlich besteht ein -> gemeinsamer Immobilienkredit aufgenommen. Im Zuge der Trennung zieht ein Ehegatte aus der gemeinsamen Immobilie aus (-> "wer bleibt, wer geht?"). Meist ist das der Ehemann. Die Ehefrau bleibt mit den gemeinsamen minderjährigen Kindern nach der Trennnung im gemeinsamen Haus wohnen. Die Ehefrau macht gegen Unterhalt den Ehemann für sich (-> Ehegattenunterhalt) und die gemeinsamen Kinder (-> Kindesunterhalt) geltend. Die Ehegatten können sich über die Bedingungen für einen -> Verkauf der gemeinsamen Immobilie im Zuge der Trennung und Scheidung nicht einigen: Meist hat die Ehefrau ein Interesse daran, zusammen mit den Kindern in gewohnter Umgebung, sprich im Eigenheim weiterhin zu wohnen. Der ausgezogene Ehemann will dagegen die gemeinsame Immobilie so schnell wie möglich auf dem Immobilienmarkt zu einem möglichst attraktiven Preis verkaufen. Schließlich will er seinen in die Anschaffung der gemeinsamen Immobilie investierten Anteil wieder zurück erhalten, d.h. in Form liquider Mittel; notfalls über eine Liquidierung per Teilungsversteigerung (-> Verteilung des erzielten Versteigerungserlöses).

♦ Der gemeinsame Hausverkauf


Immobilie
PRAXISTIPPS
zur Immobilenverwertung

Vielfach besteht seitens des Ehegatten, der aus der Immobilie ausgezogen ist, der Wunsch, das gemeinsame Eigentum (Miteigentum) so bald wie möglich zu verkaufen (zu bedenkende steuerliche Fragen beim Verkauf: siehe Kogel, in FamRZ 2003, 808). Eine Verfügung über die gemeinschaftliche Immobilie ist nur mit beiderseitigem Einverständnis der Ehegatten möglich (§ -> 747 S.2 BGB). Ist das erste Trennungsjahr noch nicht abgelaufen, hat keiner der Ehegatten die Pflicht einer Verwertung das gemeinsamen Eigenheims zuzustimmen. Damit im ersten Trennungsjahr keine unumstößlichen Fakten geschaffen werden, ist in diesem Zeitraum auch keine -> Teilungsversteigerung möglich. Weitere -> Tipps zur einvernehmlichen Immobienauseinandersetzung finden Sie -> HIER ...

Und was geschieht, wenn
  • Ein Ehegatte zwar Interesse an der Übernahme der gemeinschaftlichen Immobilie zu Alleineigentum hat, dafür an den Ehegatten (Ablöse des Miteigentumsanteils) aber keinen angemessenen (Markt-)Preis bezahlen will? Es ist häufig so, dass der übernahmewillige Ehegatte kein Interesse an einer freihändigen Veräußerung haben wird. Warum? Weil er durch Mitbieten im Rahmen der Teilungsversteigerung die Übernahme der Immobilie zu Alleineigentum zu einem besseren (d.h. niedrigeren) Preis erwartet.

  • Eine Verständigung eines Verkaufs an einen Dritten mit einer angemessenen Verteilung des Verkaufserlöses wegen -> Zustimmungsboykott eines Ehegatten nicht erreichbar ist, z.B. weil die Ehefrau mit den Kindern die Immobilie bewohnt und nicht verlassen will.
  • Will ein Ehegatte und Miteigentümer die Immobilie selbst ersteigern, muss er in der Lage sein, das im Versteigerungstermin abgegebene Bargebot vollständig zu begleichen. Andernfalls drohen ihm Zwangsvollstreckungsmaßnahmen aus dem Zuschlagsbeschluss durch den anderen Miteigentümer. Sind sich die Miteigentümer über die Verteilung des Versteigerungserlöses nicht einig, kann auch hier keine Anrechnung, d.h. Kürzung der Zahlungsverpflichtung erfolgen. Ein Aufrechnung mitkünftigen Verteilungserlösguthaben ist nicht möglich (vgl. BGH, Urteil vom 20.02.2008 - XII ZR 58/04).


♦ Der gemeinsame Immobilienkredit


Immobilie
GEMEINSAMER IMMOBILIENKREDIT
Lastenverteilung bei Trennung & Scheidung

Wie wird mit gemeinsamen Immobilienkrediten der Ehegatten, im weiteren Verlauf umgegangen? (-> Wegweiser zum "gemeinsmen Immobilienkredit") -> Steuerklassenwechsel, -> Unterhaltszahlungen, doppelte Lebensführung, das alles sind Kosten, die durch Trennung und Scheidung auf die Betroffenen zufallen können und die vereinbarten monatlichen Raten an die Bank deutlich erschweren oder sogar ganz in Frage stellen können. Die Beteiligten sollten zunächst wissen, wie flexibel der mit der Bank geschlossene Vertrag ist. Enthält der Vertrag die Möglichkeit einer vorzeitigen Ablösung, erleichtert das die Möglichkeit, eine wirtschaftlich sinnvolle Lösung zu finden. Leider ist in Zeiten steigender Immobilienpreise mit einer abnehmenden Bereitschaft der Banken zu rechnen, den Kunden entgegen zu kommen. Vielmehr kann es sich für die Banken wieder lohnen, die Immobilien selbst zu verwerten. Eines kann ganz klar gesagt werden: Die Zeiten sind vorbei, in denen Banken auch ihre eigenen Kreditnehmer baten, sich nach einem geeigneten Käufer umzusehen, so etwas findet man nur noch in Ausnahmefällen. Für die Immobilieneigentümer heißt das im Klartext, dass es Banken gibt, die geradezu darauf warten, dass bei günstig erworbenen Häusern oder Grundstücken Zahlungsprobleme einsetzen und dann die attraktivsten Immobilien an sich reißen. Hier muss besonders darauf geachtet werden, dass sich die Banken korrekt verhalten und nicht einseitig beraten. Wer von Trennung und Scheidung betroffen ist, hat schon genug Probleme. Darüber hinaus einen zusätzlichen wirtschaftlichen Schaden verkraften zu müssen, bedeutet eine zusätzliche Belastung. Weitere -> Tipps zur Immobilienverwertung durch die Ehegatten finden Sie -> HIER ...

♦ Übertragung des Miteigentumanteils auf den anderen Ehegatten


Vereinbarung
SCHEIDUNGSFOLGEVEREINBARUNG
zur Vorbereitung einer einvernehmlichen Scheidung

Alternativ zum -> gemeinsamen Verkauf der Immobilie, will oftmals einer der Ehegatten die gemeinsame Immobilie für den Fall der Scheidung zum Alleineigentum erwerben. Dazu muss der Miteigentumsanteil des einen Ehegatten (Veräußerer) auf den anderen Ehegatten (Erwerber) notariell übertragen werden. Als Gegenwert für die Anteilsübertragung haben sich die Ehegatten auf einen sog. Ablösebetrag zu verständigen. Diese Variante der einvernehmlichen Auseinandersetzung der gemeinsamen Ehewohnung kommt in der Praxis sehr häufig vor. Da auf der gemeinsamen Immobilie meist noch -> gemeinsame Immobilienkredite lasten, müssen zusätzlich Regelungen zur alleinigen Schuldübernahme der Immobilienkredite durch den Erwerber gefunden werden oder die Alt-Kredite werden durch Neu-Kredite des Erwerbers abgelöst (Stichwort: Umschuldung). Die Anteilsübertragung ist meist Bestandteil einer umfassenden -> Scheidungsfolgevereinbarung, mit der auch alle -> sonstigen Folgesachen zur Vorbereitung einer -> einvernehmlichen Scheidung außergerichtlich (notariell) geregelt werden. Hierfür sollte unbedingt ein erfahrenener Fachanwalt für Familienrecht zu Rate gezogen werden (-> professionelle Vertragsgestaltung). Weitere -> Tipps zur Immobilienverwertung durch die Ehegatten finden Sie -> HIER ...

Dieses Modell scheitert in der Praxis oft daran, dass das Übernahmeangebot dem übergebenden Ehegatten zu niedrig erscheint und sich in der -> Teilungsversteigerung einen höheren Erlös vorstellt. Oder umgekehrt: der übernahmebereite Ehegatte erhofft sich über den Weg der -> Teilungsversteigerung die gesamte Immobilie zu einem geringeren Preis erwerben zu können als  über das direkte Ablöseangebot des anderen Ehegatten. Man erlebt es in der Praxis immer wieder, dass der die -> Teilungsversteigerung betreibende Ehegatte die Immobilie erwirbt (ersteigert) und der andere Ehegatte ohnmächtig zuschauen muss, weil er nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um entweder selbst zu bieten oder auch nur den gerichtlich angesetzten Preis durch eine gültiges Einspruchsverfahren außer Kraft zu setzen. In vielen Fällen scheitert ein substanzieller Einspruch bereits am einem Wertgutachten, da der Ehegatte hierfür nicht über die finanziellen Mittel verfügt.


II. Zwang zur Teilungsversteigerung


Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft

wenn keine andere Regelung vereinbart wird

Wegweiser

WEGWEISER
zur Vermögensauseinandersetzung außerhalb des Güterrechts

Finden die Ehegatten zur -> Vermögensauseinandersetzung ihrer gemeinsamen Immobilie keine -> einvernehmliche Regelung, taucht die Frage nach der Auseinandersetzung der gemeinamen Immobilie im Wege der (zwangsweisen) Teilungsversteigerung auf und wie sich diese rechtlich verhindern lässt (-> Einwendungen gegen die Teilungsversteigerung).

Immobilie
EINWENDUNGEN
gegen die Teilungsversteigerung

Welches rechtliche Instrumentarium steht dem verkaufsbereiten Ehegatten zur Verfügung, um die Immobilie nach seinen Vorstellungen zu verwerten? Jetzt stellt sich die Frage, ob ein Ehegatte (Miteigentümer) den anderen Ehegatten (Miteigentümer) zum -> Verkauf der Immobilie zwingen kann? Da den Eheleuten das Eigentum an der Immobilie gemeinschaftlich zusteht (= Gemeinschaft nach Bruchteilen gem. § -> 741 BGB), gelten für die Auseinandersetzung der Eigentümergemeinschaft die §§ 742 bis 758 BGB. Der Verkauf der Immobilie führt zur Aufhebung der Eigentümergemeinschaft. Nach § -> 749 Abs.1 BGB kann die Aufhebung verlangt werden (Aufhebungsanspruch). Den Vollzug des Aufhebungsanspruchs regelt § -> 753 Abs.1 S.1 BGB. Unmissverständlich bringt § -> 753 Abs.1 S.1 BGB zum Ausdruck, dass bei Grundstücken die Aufhebung der Gemeinschaft nicht durch Verkauf, sondern durch Teilungsversteigerung zu erfolgen hat. Und tatsächlich: es gibt keinen Ausweg. Einen Anspruch gegen den anderen Ehegatten (Miteigentümer) auf Zustimmung zum freihändigen Verkauf gibt es nicht. Aus § -> 745 Abs.2 BGB lässt sich ein solcher Anspruch nicht ableiten, weil sich hieraus allenfalls ein Anspruch auf Zustimmung zu einer bestimmten Verwaltung oder Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben kann. Doch ist die Veräußerung kein Gebrauch, sondern vielmehr die Aufgabe des Gebrauchs der Immobilie. Ergebnis: wer trotz Verwertungsboykotts eines Ehegatten die gemeinsame Immobilie zu Geld machen möchte, muss den beschwerlichen und steinigen Weg durch die Teilungsversteigerung gehen. Als Zwangsverfahren findet die Teilungsversteigerung gegen den Willen der Miteigentümer, in einem als Teil der Zwangsvollstreckung geregelten Verfahren statt, und sie wird unter Anwendung der allgemeinen Bestimmungen des Vollstreckungsrechts durchgeführt (§ -> 180 ZVG.) Sie ist mit einem -> freihändigen Verkauf zur Aufhebung der Gemeinschaft mehrerer Teilhaber nicht vergleichbar. Ein Anspruch auf Zustimmung zum freihändigen Verkauf gegen den verwertungsunwilligen Ehegatten (Miteigentümer), würde im Ergebnis eine Umgehung der möglichen -> Einwendungen gegen die Zwangsverwertung im Versteigerungsverfahren darstellen.


III. Einwendungen gegen Teilungsversteigerung


Teilungsversteigerungsverfahren

Mit welchen Einwendungen kann es verhindert werden?

Wegweiser

WEGWEISER
zur Teilungsversteigerung

Derjenige Ehegatte, der sich gegen die Durchführung des Teilungsversteigerungsverfahrens wehren will, muss sich auf Einwendungen berufen können. Im Folgenden soll auf familienrechtsspezifische Einwendungen hingewiesen werden. Daneben gibt es eine Reihe von weiteren Rechtsmitteln, wie bei jeder anderen Versteigerung auch (z.B. Antrag auf Zuschlagsversagung nach § -> 74a ZVG oder § -> 85a ZVG, Forderung nach Sicherheiten gem. § -> 67 ZVG etc.).


♦ Die einstweilige Einstellung des Verfahrens


Loewe
AG Groß-Gerau, Beschluss v. 04.08.2016 - 24 K 103/15
Einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung

§ 180 Abs.2 bis Abs.4 ZVG eröffnen Möglichkeiten, eine  einstweilige (vorübergehende) Verfahrenseinstellung zu erreichen. Der Antrag auf einstweilige Einstellung ist fristgebunden (§ 30 b Abs.1 S.2 ZVG). Innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen ab Zustellung einer Belehrung über die Einstellungsmöglichkeit ist der Antrag zu stellen. Andernfalls scheidet eine einstweilige Einstellung aus.

  • § -> 180 Abs. 2 Satz 1 ZVG: Einstellung des Verfahrens für längstens 6 Monate, wenn das angemessen erscheint. Obwohl nach § 180 III S. 2 ZVG mehrere Anträge auf einstweilige Einstellung von jeweils bis zu sechs Monaten gestellt werden können, erfolgen in der Praxis regelmäßig nicht mehr als zwei Einstellungen, sodass spätestens ein Jahr nach Antragstellung auch gegen den ausdrücklichen Willen des anderen das Teilungsversteigerungsverfahren beginnt.
Gegen eine einstweilige Einstellung des Teilungsversteigerungsverfahrens kann eingewendet werden, dass
    • der Antragsteller dringend auf den Erlös aus der Teilungsversteigerung angewiesen ist,

    • wenn beide Eheleute nicht in der Lage sind, die laufenden Belastungen zu tragen


♦ Die Drittwiderspruchsklage


Besteht an dem Versteigerungsobjekt ein "Veräußerung hinderndes Recht" kann dieses im Wege der Drittwiderspruchsklage (§ -> 771 ZPO) gegen die Zulässigkeit der Teilungsversteigerung geltend zu machen werden (BGH FamRZ 1972, 363). Hier folgt eine Auswahl von möglichen die "Veräußerung hindernde Rechte", wobei die Aufzählung keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt.

Vermoegen


GÜTERSTAND
und Verfügungsbeschränkungen

Stellt das Versteigerungsobjekt für einen Ehegatten im wesentlichen sein gesamtes Vermögen dar, hat der andere Ehegatte ein nach § -> 1365 BGB die "Veräußerung hinderndes Recht", indem er die Zustimmung zur Teilungsversteigerung verweigert (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 29.09.2011 - II-4 WF 20/11). § 1365 BGB gilt während der Dauer der Ehe, also bis zur Rechtskraft der Scheidung und beim Güterstand der -> Zugewinngemeinschaft und aber nicht bei -> Gütertrennung: Mehr dazu ->  HIER....
Loewe

BGH, Beschluss vom 14.06.2007 - V ZB 102/06

Leitsatz: "Stellt der Miteigentumsanteil an einem Grundstück das ganze Vermögen eines im gesetzlichen Güterstand lebenden Ehegatten dar, bedarf sein Antrag auf Anordnung der Teilungsversteigerung der Zustimmung des anderen Ehegatten."

Während der Trennungszeit wird hier häufig § 1365 BGB entgegenstehen, da in vielen Fällen die Immobilie im wesentlichen das Gesamtvermögen beider Ehegatten darstellt. Wird die Einwilligung nach § 1365 Abs.1 S. 1 BGB ohne ausreichenden Grund verweigert, kann sie auf Antrag durch das Familiengericht ersetzt werden, wenn die beabsichtigte Teilungsversteigerung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (§ 1365 Abs.2 BGB). Also muss ein zusätzliches Verfahren vor dem Familiengericht zur Zustimmungsersetzung durchgeführt werden. § 1365 Abs.1 S.1 BGB ist eine Schutzbestimmung, die nach weit verbreiteter Auffassung bezweckt, den anderen Ehegatten vor einer Gefährdung seiner Anwartschaft auf Zugewinnausgleich bei Beendigung des Güterstandes zu schützen. Folge: Ist der Miteigentumsanteil des versteigerungswilligen Ehegatten dessen Gesamtvermögen, wird es schwer eine gerichtliche Zustimmungsersetzung nach § 1365 Abs.2 BGB erreichen, solange der ZUGEWINNAUSGLEICH nicht durchgeführt ist. Spätestens nach erfolgter Scheidung kann dann aber der Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt werden, weil § 1365 BGB dann nicht mehr gilt.

♦ Anspruch auf Rückübertragung des Miteigentumanteils contra Teilungsversteigerung


Miete
TEILUNGSVERSTEIGERUNG
Vs. RÜCKÜBERTRAGUNG

Kann mit einem Rückübertragungsanspruch die Versteigerung nach § 771 ZPO durch eine -> Drittwiderspruchsklage verhindert werden? Widerspruch gegen die Betreibung der Teilungsversteigerung durch einen Ehegatten ist möglich, wenn der andere Ehegatte ein die Veräußerung hinderndes Recht an der Immobilie geltend machen kann. Ob das Recht eines Ehegatten auf Rückübertragung der Immobilie zum alleinigen Eigentum ein die "Veräußerung hinderndes Recht" im Sinne des § 771 ZPO ist, erscheint strittig. Solch ein Rückübertragungsrecht kann sich aus der Tatsache ergeben, das dem anderen Ehegatten im Wege einer -> ehebedingten Zuwendung das Miteigentumsrecht eingeräumt wurde, auf dessen Grundlage nun die Teilungsversteigerung betrieben wird. Mehr dazu -> HIER....

♦ Schutz durch familienrechtliche Ehewohnungszuweisung (§§ 1361b und 1568a BGB)


Die Sonderbestimmungen zur vorläufigen und endgültigen Wohnungszuweisung (§ -> 1361b BGB und § -> 1568a BGB) können zur familienrechtlichen Überlagerung des Rechts auf Teilungsversteigerung führen. Insbesondere die Begründung eines Mietverhältnisses zu Gunsten eines Ehegatten am Versteigerungsobjekt  nach § 1568a BGB kann ein Teilungsversteigerungsverfahren unattraktiv machen: Mehr dazu -> HIER ....


IV. Wenn dem Gutachter der Zutritt zum Haus verweigert wird


Keine Teilungsversteigerung

ohne Verkehrswertgutachten

Zu jeder Immobilienversteigerung gibt es ein gerichtliches Verkehrswertgutachten, das von einem Sachverständigen erstellt wird. Und vom Vollstreckungsgericht in Auftrag gegeben wird. Der Verkehrswert wird durch den Sachverständigen auf Basis der Vorschriften der -> ImmowertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) und -> WertR (Wertermittlungsrichtlinie) und unter Beachtung besonderer Regelungen des ZVG bestimmt. Bei Teilungsversteigerungen kann der Antragsteller dem Antrag dem Vollstreckungsgericht ein Gutachten mit einreichen. Das Gutachten muss jedoch den verfahrensrechtlichen Regeln entsprechen. Für die Erstellung des Gutachtens ist eine Objektbesichtigung notwendig. Der Gutachter muss zum Ortstermin alle Räume und Örtlichkeiten persönlich besichtigen. An dieser Ortsbesichtigung haben die Verfahrensbeteiligten das Recht persönlich teilzunehmen oder sich von einem Rechtsbeistand (Anwalt) vertreten zu lassen. Der Gutachter benötigt für die objektive Bewertung die Mithilfe der Betroffenen. Die besteht darin, dem Gutachter Einsicht in Unterlagen wie Bauzeichnungen, Flächen-, und Raumberechnungen, Mietverträge, Pachtvertrage etc. zu gewähren und den Zutritt zum Haus zu gestatten. Weder darf der Gutachter sich gegen den Willen des Eigentümers Zutritt verschaffen noch hat er einen Anspruch darauf, Unterlagen vom Betroffenen zu verlangen. Durch Blockade-Maßnahmen gegenüber dem Gutachter kann aber die Erstellung des Gutachtens nicht verhindert werden. Der Gutachter wird dann Im Zweifelsfalle das Objekt nach dem äußeren Anschein und den eventuell vorhandenen Planunterlagen bewerten. Jetzt ist der Gutachter gehalten, das Haus von der Straße aus zu bewerten. Für die für den Gutachter sichtbaren Teile des Objektes ergibt sich daraus kein Problem. Nachteilig auf den Verkehrswert wird sich jedoch die Bewertung für die nicht sichtbaren Objektteile (Gebäudeinnenausstattung) auswirken, da der Gutachter hier nur von Annahmen ausgehen kann. Dies führt in der Regel dann zu Wertabschlägen, die den Gesamtwert negativ beeinflussen.

Praxistipp:

Bevor dem Gutachter der Zutritt zum Haus verweigert wird oder die Einsichtnahme in Dokumente, sollte man sich bei seinen Anwalt über die daraus resultierenden Folgen informieren lassen.


V. Verteilung des Erlöses aus der Immobilienverwertung


1. Der Verteilungsmaßstab für die Erlösverteilung


Der Erlös aus der Teilungsversteigerung ist nach Abzug der Kosten i.S.d. § 748 BGB unter den Ehegatten entsprechend ihren (Eigentums-)Anteilen zu verteilen, d.h. meist hälftig. Wenn beide Eheleute zu 50% Miteigentümer waren, dann wird der Erlös auch zu 50% zwischen ihnen aufgeteilt. Dies gilt unabhängig davon, wer welchen Anteil bei der Anschaffung der Immobilie finanziert bzw. bezahlt hat oder sonstiger Beitrag geleistet wurde.


Beispiel: Die Immobilie wurde für 400.000,-- € angeschafft und steht im Miteigentum beider Ehegatten jeweils zur Hälfte. Der Ehemann hat hierfür 300.000,-- € investiert. Der Rest wurde über die Bank fremdfinanziert. Den entsprechenden Darlehensvertrag haben beide Ehegatten mit der Bank abgeschlossen. Die monatlichen Kreditbelastungen bezahlt der Ehemann allein. Hier bekommt vom Veräußerungs- bzw. Versteigerungserlös der Ehemann nicht die gesamte Summe, weil er alleine die Finanzierungsbelastungen und Anschaffungskosten getragen hat. Die Verteilung richtet sich ausschließlich nach dem Miteigentumsanteil. Also steht der Ehefrau 50 % vom Erlös aus der Immobilienverwertung zu. Eine (Wert-)Korrektur dieses vorläufigen Ergebnisses erfolgt allenfalls über den Zugewinnausgleich. Die Zahlung der Kreditbelastungen (Hausbelastungen) durch den Ehegatten ändern ebenfalls nichts an der Verteilung des Erlöses nach dem Maßstab 50:50. Die Frage, wie die Hausbelastungen des Ehemannes zu berücksichtigen sind erfolgt über das Unterhaltsrecht oder über § 426 BGB: Näheres dazu siehe -> „Schulden“ und „-> Immobilie bei Trennung und Scheidung“.

2. Der Streit um die Erlösverteilung


Einige Wochen nach dem Zuschlag führt das Versteigerungsgericht einen Verteilungstermin mit dem Ziel durch, den bis dahin hinterlegten Versteigerungserlös unter den Miteigentümer entsprechend der Anteile an dem Grundstück zu verteilen. Der Erlös steht allen ehemaligen Miteigentümern gemeinschaftlich zu und bleibt grundsätzlich ungeteilt. Die ehemalige (Miteigentümer-) Gemeinschaft setzt sich am Versteigerungserlös fort. Anders als in der Zwangsversteigerung erfolgt bei Teilungsversteigerung keine automatische Aufteilung. Der Erlös kann selbst bei einer bisherigen Bruchteilgemeinschaft nur an alle ehemaligen Eigentümer gemeinsam ausgezahlt werden (Stöber, § 180 ZVG, Anm. 17.8 e). Sind Eheleute zu je ½ Eigentümer gewesen, wird der Versteigerungserlös nicht etwa vom Gericht je zur Hälfte der Ehefrau und dem Ehemann zugeteilt. Die Ehegatten müssen sich vielmehr auf einen Auszahlungsmodus einigen. Geschieht dies nicht, wird der Erlös nicht ausbezahlt, sondern per Gericht "zur gesamten Hand" hinterlegt. Bei dieser Art der Hinterlegung des Erlös-Guthabens ist zur Auszahlung ist eine übereinstimmende Anweisung aller Beteiligten erforderlich. Kann diese nicht beschafft werden, wird die Verteilung blockiert. Die Beteiligten ehemaligen Miteigentümer müssen sich außergerichtlich oder gerichtlich über die Frage der Erlösverteilung auseinanderzusetzen.

3. Die (Erlös-)Gemeinschaft und deren Auseinandersetzung


Wie gesagt, findet bei Teilungsversteigerungen keine automatische Verteilung des Versteigerungserlöses statt, wenn die (Ex-)Miteigentümer nicht eine gemeinsame Einverständniserklärung gegen über dem Vollstreckungsgericht abgeben. Die Miteigentümer-Gemeinschaft findet in der Erlös-Gemeinschaft ihre Fortsetzung. Die Verweigerung des Einverständnisses in die Erlösverteilung nach Maßgabe und Quote der ehemaligen dinglichen Eigentumsbeteiligung kann gerechtfertigt sein, wenn dafür ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden kann. So können Zurückbehaltungsrechte mit noch nicht geklärten oder erledigten ehebedingten Ansprüchen zwischen den Ehegatten begründet werden.

BGH, Urteil vom 17. 11. 1999 - XII ZR 281/97 (Volltext in -> NJW 2000, 948)
Zurückbehaltungsrecht & Aufrechnung als Einwand gegen (Teil-)Auskehrung des hinterlegten Versteigerungserlöses: hier offener Zugewinnausgleichsanspruch

Gegenüber einem Anspruch auf Einwilligung in die Auszahlung des auf Ihre Ex-Frau entfallenden hinterlegten Anteils am Versteigerungserlös kann nach der Rechtsprechung des BGH z.B. ein Zurückbehaltungsrecht und Erklärung der Aufrechnung mit einem - noch nicht titulierten - Anspruch auf -> Zugewinnausgleich gegenüber einem Anspruch auf (Teil-)Auskehrung des hinterlegten Versteigerungserlöses geltend gemacht werden. (Zitat) "Wie der Senat in dem - von dem OLG mit herangezogenen - Urteil vom 15. 11. 1989 (NJW-RR 1990, 133 = FamRZ 1990, 254) entschieden hat, kann gegenüber dem Anspruch auf Zustimmung zur Auskehrung eines hinterlegten Erlöses für einen früher gemeinschaftlichen Vermögensgegenstand nach Aufhebung der Gemeinschaft ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines fälligen Zugewinnausgleichsanspruchs geltend gemacht werden. Die für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts erforderliche Konnexität ist gegeben, da beide Ansprüche in einem innerlich zusammengehörigen einheitlichen Lebensverhältnis wurzeln, nämlich beide aus der von den Parteien durch die Ehe begründeten und durch ihr Scheitern beendeten Lebensgemeinschaft herrühren (vgl. auch BGHZ 92, 194 = NJW 1985, 426 = LM § 138 [Bc] BGB Nr. 38; Gernhuber, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 1378 Rdnr. 15 m. Fußn. 7; Schwab, Hdb. des ScheidungsR, 3. Aufl., VII Rdnr. 186 m. Fußn. 15; Staudinger/Selb, BGB, 13. Bearb. [1995], § 273 Rdnr. 19). Bedenken aus dem früheren Gemeinschaftsverhältnis an der Eigentumswohnung (§ 749 Absatz I BGB) stehen dem Zurückbehaltungsrecht nicht entgegen. Denn die Gemeinschaft ist aufgehoben. Die Forderung gegen die Hinterlegungsstelle auf Herausgabe des Erlöses steht gem. § 420 BGB beiden Teilhabern nur anteilsmäßig gemäß ihrer Beteiligungsquote an der früheren Eigentümergemeinschaft zu und ist damit bereits in Natur geteilt (vgl. BGHZ 90, 194 = NJW 1984, 2526 = LM § 273 BGB Nr. 39). Soweit § 273 Absatz I BGB Fälligkeit des Gegenanspruchs voraussetzt, tritt diese bei dem Anspruch auf Zugewinnausgleich mit seiner Entstehung im Zeitpunkt der Beendigung des Güterstandes ein (§§ 1378, 1378 Absatz III 1, § 271 Absatz I BGB; vgl. Johannsen/Henrich/Jaeger, EheR, 3. Aufl., § 1378 Rdnr. 9). Der behauptete Zugewinnausgleichsanspruch des Bekl. ist mithin seit dem 7. 6. 1993 fällig (§ BGB § 1384 BGB). Zur wirksamen Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts gehört schließlich, dass die Gegenforderung genau bezeichnet wird (vgl. Keller, in: MünchKomm, § 274 Rdnr. 4 m. Nachw.). Das hat der Bekl. jedoch mit der Vorlage der Klageschrift aus dem Zugewinnausgleichsverfahren getan, in welcher in nachprüfbarer Weise das beiderseitige Anfangs- und Endvermögen dargelegt, das Anfangsvermögen auf den Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags hochgerechnet und aus der Gegenüberstellung der beiderseits angenommenen Werte der dem Bekl. nach seiner Ansicht zustehende Zugewinnausgleichsanspruch betragsmäßig errechnet ist. Damit ist der Anspruch schlüssig dargetan. Er ist nach alledem grundsätzlich geeignet, dem Klagebegehren im Wege eines Zurückbehaltungsrechts entgegen gehalten zu werden. Ob und in welcher Höhe sich der Zugewinnausgleichsanspruch letztlich als berechtigt erweisen wird, ist eine andere Frage, von der die wirksame Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nicht abhängt (vgl. BGH, NJW 1985, 189  = LM § 1378 BGB Nr. 11 = FamRZ 1985, 48 - insoweit in BGHZ 92, BGHZ Band 92 Seite 194 nicht abgedr.). Da das angefochtene Urteil die Voraussetzungen für die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts aus Rechtsgründen verneint, kann es mit der gegebenen Hauptbegründung nicht bestehen bleiben.

Folgerichtig wird dies für andere -> güterrechtliche Zahlungsansprüche zwischen den Eheleute ebenfalls gelten müssen (vgl. Wever, FamRZ 2003, 567, FN 31). Auf diesem Wege kann also die gesamte -> vermögensrechtliche Auseinandersetzung zwischen den (Ex-)Ehegatten in den (möglichen) Prozess um den Auseinandersetzungsanspruch verlagert werden. Spätestens hier muss dann z.B. wegen eines Zurückbehaltungsrechts auf Zugewinnausgleich oder sonstige güterrechtliche Ansprüche entschieden werden. Mit der Teilungsversteigerung selbst ist also noch nichts gewonnen.

Der Streit um die Auszahlung des Erlöses kann sich noch weitere Jahre hinziehen, auch wenn das Eigentum mit der Teilungsversteigerung verloren gegangen ist, wenn nicht einer der (Ex-)Ehegatten das Objekt zum Alleineigentum ersteigert hat. Hier kann als letzter "Rettungsanker" trotz eines Zurückbehaltungsrechts die Ausübung des Rechts im Einzelfall gegen Treu und Glauben verstoßen, weil eine Blockade der Erlösverteilung auf unbestimmte Zeit eintritt; vgl. BGH, Urteil vom 17. 11. 1999 - XII ZR 281/97 (Volltext in -> NJW 2000, 948), Zitat: "im Rahmen der Hilfsbegründung hat das BerGer. im Ansatz zu Recht den Grundsatz berücksichtigt, dass das Zurückbehaltungsrecht nicht in einer Weise ausgeübt werden darf, die im Einzelfall gegen Treu und Glauben verstoßen würde, und dass es unter diesem Gesichtspunkt beispielsweise ausgeschlossen sein kann, wenn die Erfüllung einer nach Grund und Höhe unbestrittenen Forderung wegen Gegenforderungen verweigert wird, deren Klärung so schwierig und zeitraubend ist, dass dadurch die Durchsetzung der Forderung des Gegners auf unabsehbare Zeit verhindert würde (vgl. BGHZ 91, 73 = NJW 1984, 2151 = LM § 271 BGB Nr. 4; allg. auch BGHZ 92, 194 = NJW 1985, 189 = LM § 1378 BGB Nr. 11; Keller, in: MünchKomm, § 273 Rdnr. 80 m.w. Nachw.).

4. Grundschulden und deren Schicksal


-> Was geschieht mit Grundschulden bei denen die zugrundeliegende Bankkredite überwiegend oder ganz von den Eheleuten getilgt waren?

BGH, Urteil vom 20. Oktober 2010 - XII ZR 11/08

Nicht valutierte Grundschulden in der Teilungsversteigerung


"Ersteigert ein Ehegatte das bis dahin gemeinsame Grundstück der Ehegatten, so kann der weichende Ehegatte vom Ersteher nicht Zahlung des hälftigen Betrags einer in das geringste Gebot fallenden, nicht mehr valutierten Grundschuld verlangen, welche die Ehegatten einem Kreditinstitut zur Sicherung eines gemeinsam aufgenommenen Darlehens eingeräumt hatten. Der weichende Ehegatte ist vielmehr darauf beschränkt, vom Ersteher die Mitwirkung bei der ("Rück-")Übertragung und Teilung der Grundschuld zu verlangen und sodann aus der ihm gebührenden Teilgrundschuld die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu begehren. Auch § 242 BGB eröffnet dem weichenden Ehegatten grundsätzlich keinen weitergehenden Zugriff auf das Vermögen des Erstehers (Fortführung des Senatsurteils vom 13. Januar 1993 - XII ZR 212/90 - FamRZ 1993, 676, 681; Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. November 1995 - XII ZR 140/94 - BGHR BGB § 752 Auseinandersetzung 1)."


VI. Mietverhältnisse in der Teilungsversteigerung


Das Mietverhältnis

zwischen Mieter und Eigentümer des Versteigerungsobjekts

Ein Hemmschuh gegen die Teilungsversteigerung ist  -> Zuweisung der Ehewohnung mit (zwangsweisem) Abschluss eines Mietverhältnisses zwischen den Ehegatten nach § 1568a Abs.5 S.1 BGB: Mehr dazu -> HIER ... Das Zuweisungsverfahren kann sich als regelrechter Stolperstein im Teilungsversteigerungsverfahren erweisen.


♦ Bedeutung von Mietverhältnissen bei Ersteigerung der Immobilie


Derjenige, der per Zuschlagsbeschluss eine Immobilie ersteigert, wird Eigentümer dieser Immobilie (§ 90 ZVG). Der Zuschlagsbeschluss ist zugleich Vollstreckungstitel. Befindet sich die ersteigerte Immobilie im Fremdbesitz, kann der Ersteher der Immobilie aus dem Zuschlagsbeschluss gegen den Besitzer die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe betreiben (§ 93 Abs.1 S.1 ZVG). Die Räumungsvollstreckung wird nach § 885 ZPO, die Vollstreckung auf Herausgabe mitversteigerter Sachen wird nach § 883 ZPO vollzogen.

a) Der ehemalige Eigentümer ist Besitzer


Ist zur Zeit des Zuschlags der vorherige Eigentümer noch Besitzer der Immobilie,  bedarf es zur Räumungsvollstreckung  gegen den ehemaligen Eigentümer keines weiteren gerichtlichen und umständlichen Räumungsprozesses mit allen sich hieraus ergebenden Risiken, Kosten und vollstreckungsrechtlichen Besonderheiten. Als Schutz gegen die Vollstreckung verbleiben dem ehemaligen Eigentümer im Wesentlichen nur die Möglichkeiten nach 765a ZPO. Diese greifen jedoch nur dann, wenn die unverzügliche Räumung wegen ganz besonderer Umstände eine unbillige Härte bedeutet. Schutzrechte, wie sie dem Mieter gegen eine Wohnungskündigung oder Räumungsvollstreckung zur Verfügung stehen, existieren für den ehemaligen Eigentümer nicht.

b) Besitzer ist Mieter


Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Dieser beim Immobilienkauf  geltende allgemeine Grundsatz findet sich auch beim Eigentumserwerb durch Ersteigerung (§ 93 Abs.1 S.2 ZVG)  wieder. Zwar erlischt mit Zuschlag das Eigentumsrecht des ehemaligen Eigentümers, doch schuldrechtliche Rechte zum Besitz lässt der Zuschlag unberührt. Ist also die ersteigerte Immobilie  vermietet, bleiben sämtliche Rechte des Mieters an der Immobilie bestehen: „Ersteigerung bricht nicht Miete“ (§ 57 ZVG i.V.m. § 566 BGB). Ob die ersteigerte Immobilie mit einem Mietverhältnis „belastet“ ist, wird im Versteigerungsverfahren dadurch berücksichtigt, dass eine Räumungsvollstreckung gegen den Mieter nicht auf Grundlage des Zuschlagsbeschluss durchgeführt werden kann, wie das bei einer Räumungsvollstreckung gegen den ehemaligen Eigentümer der Fall ist. Für eine Zwangsvollstreckung gegen den Mieter wird keine Vollstreckungsklausel zum Zuschlagsbeschluss erteilt. Dafür genügt, wenn spätestens für das Vollstreckungsklauselverfahren bekannt wird, dass zum ersteigerten Objekt ein Mietverhältnis existiert. Dafür genügt, wenn der Mietvertrag  im Teilungsversteigerungsverfahren (z.B. unmittelbar vor dem Versteigerungstermin) bekannt gemacht wird. Wird trotz Kenntnis eines schuldrechtlichen Besitzrechts der Zuschlagsbeschluss mit einer Vollstreckungsklausel versehen, kann derjenige, der sich auf ein Recht zum Besitz an der Immobilie hat, gegen Zuschlagsbeschluss und die darauf gestützte Zwangsräumung der Immobilie im Wege der Widerspruchsklage nach § 771 ZPO vorgehen (siehe § 93 Abs.1 S.3 ZVG).

Das familienrechtliche Phänomen: Ehegatte ist (Mit-)Eigentümer & Mieter ...


Miete

Das Phänomen, das der ehemalige Eigentümer auch und zugleich Mieter des Versteigerungsobjekts sein kann, ist regelmäßig bei Teilungsversteigerungen von ehemaligen Ehewohnungen anzutreffen, die sich im Miteigentum der Ehegatten befinden und eine endgültige -> Zuweisung der Ehewohnung mit Begründung eines Mietverhältnisses nach § 1568a Abs.5 S.1 BGB erfolgt. Ist der ehemalige Eigentümer im Besitz der versteigerten Wohnung und übt das Besitzrecht nicht nur wegen seiner ehemaligen Eigentümerstellung  sondern darüber hinaus und fortwirkend wegen eines weiterhin gültigen schuldrechtlichen Mietverhältnisses aus, kann der ehemalige Eigentümer gegen die Räumungsvollstreckung  mit Widerspruchsklage nach § 771 ZPO vorgehen und in diesem Verfahren gegen die Zwangsvollstreckung sämtliche Rechte auf Besitz aus dem Mietverhältnis geltend machen. Vollstreckt der Ersteher einer Teilungsversteigerung aus dem Zuschlag gegen einen Miterben, so kann dieser nach § 771 ZPO Widerspruchklage erheben, wenn er sich auf Grund eines Mietverhältnisses im Grundstück befindet (vgl. AG Bremen WuM 1955, 92). Gleiches gilt, wenn aus dem  Zuschlag gegen einen in der ehemaligen Ehewohnung  wohnenden Ehegatten vollstreckt werden soll. Kann der Ehegatte sich auf ein Recht zum Besitz aus einem Mietverhältnis mit dem ehemaligen Eigentümer berufen, so geht das Mietverhältnis und sich die daraus ergebenden Rechte und Pflichten auf den Ersteher über (§ 57 ZVG i.V.m. § 566 BGB).

Praxistipp


Wem als (Ex-)Ehegatten und Miteigentümer einer (ehemaligen) ehelichen Immobilie die Teilungsversteigerung droht, kann den Erfolg der Teilungsversteigerung erheblich torpedieren, wenn er (profilaktisch) die -> endgültige Zuweisung der Ehewohnung anstrebt.


VII. Die Alternativen zur Teilungsversteigerung


1. Nutzungsentschädigung


Immobilie

Wird die Bruchteilgemeinschaft der Ehegatten im Rahmen der Teilungsversteigerung nicht aufgehoben, weil der verwertungsunwillige Ehegatte sich mit Erfolg auf rechtliche -> Schutzmechanismen des Versteigerungsrechts berufen konnte, verbleiben dem verwertungswilligen Ehegatten als Alternative nur die Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Rechte im Rahmen der Benutzung und Verwaltung der Immobilie. Mehr dazu -> HIER ... 

2. Schadensersatz wegen Verkaufsboykott?


Wenn ein Ehegatte den lukrativeren freihändigen Verkauf der gemeinschaftlichen Immobilie boykottiert, stellt sich unverzüglich die Frage nach möglichen Schadensersatzansprüchen wegen entgangenem Gewinn etc. Leider wird generell ein solcher Schadensersatzanspruch nicht für möglich gehalten. Ausnahmsweise kann § -> 826 BGB in Betracht kommen. Dieser Anspruch setzt allerdings eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung voraus, was in den seltensten Fällen darzustellen und zu beweisen ist.

Loewe

LG Münster , Urteil vom 11.07.2003 - 4 O 255/02

(FamRZ 2003, 16666) Blockiert ein Ehepartner den freihändigen Verkauf des gemeinsamen Hausgrundstücks zu einem Preis über dem Verkehrswert mit der Folge, dass die Teilungsversteigerung stattfindet, in der er die Immobilie zu einem Preis unter dem Verkehrswert selbst erwirbt, so hat er dem anderen verkaufswilligen Ehegatten den entstandenen Schaden (Hälfte des Differenzbetrags zwischen dem zu erzielenden Kaufpreis und dem im Teilungsversteigerungsverfahren gezahlten Kaufpreis) zu ersetzen. Der Schadensersatz basiert auf einer bestimmten - hier sanktionierten - Vorgehensweise, nämlich Ablehnung eines günstigen Angebots im freihändigen Verkauf und anschließend eigene Ersteigerung zu einem niedrigeren Betrag. Das Gericht sah darin einen Verstoß gegen nachwirkende ehel. Treuepflichten (-> Loyalitätsprinzip).

Praxistipp:

1. Tipp:

Der Erwerbswillige sollte deshalb dahingehend beraten werden, dass er insoweit seine Absichten offen legt und von Beginn an seinen eigenen Erwerbswillen kund tut bzw. die Veräußerung an Dritte ausschließt. Wenn dann eine Einigung über den Kaufpreis nicht erzielt werden kann mit der Folge, dass ein Teilungsversteigerungsverfahren durchgeführt werden muss, wird man ihm nicht vorwerfen können, günstige Angebote Dritter abgelehnt zu haben mit dem - verschwiegenen - Ziel, selbst günstig zu erwerben. Der eigene Erwerb ist grundsätzlich kein verwerfliches Ziel und somit - wenn Einigkeit über die Modalitäten anderweitig nicht erzielbar ist - legitim durch das Instrument der Teilungsversteigerung zu erreichen.

2. Tipp:

Wird dem einen Ehegatten ein Miteigentumsanteil an der ehelichen Immobilie eingeräumt, so kann man dem anderen Ehegatten nur raten, die Verfügungsbefugnis über die Gesamtimmobilie gleichzeitig vertraglich so zu regeln, dass diese ausschließlich bei ihm verbleibt. Solange die Ehe noch intakt ist, lässt sich dies bei notarieller Einräumung eines Miteigentumsanteils an der Immobilie leichter realisieren. Andernfalls riskiert man, dass die Teilungsversteigerung zum klassischen Spielfeld für endlose Rosenkriege wird, weil ein freihändigen Verkauf der Immobilie nur einvernehmlich funktioniert (§ 747 S.2 BGB). Die Teilungsversteigerung und ihre Tücken kann ein gefundenes Fressen für boykottierende Ex-Ehegatten sein, um den anderen zu ärgern und zu schädigen.


VIII. Links & Literatur


Links


Literatur


  • Walter Kogel, Erlösverteilung und Zurückbehaltungsrechte - eine endlose Auseinadersetzung mit Regresspotential, in: FPR 2013, 379
  • Walter Kogel, Die Erlösverteilung bei der Teilungsversteigerung des Familienheims - Ein juristischer Irrgarten, in: FPR 2012, 75
  • Walter Kogel, § 1568a BGB - ein neuer, ungeahnter Stolperstein bei der Teilungsversteigerung, FamRB 2010, 191
  • Brudermüller, das Familienheim in der Teilungsversteigerung, in FamRZ 1996, 1516 ff.
  • Dieter Büte, Schutzvorschriften bei der Teilungsversteigerung des Familienheims, in FK Familienrecht kompakt 2002, 34

In eigener Sache ...


  • LG München II - 11 O 3437/15, Klage wegen Zustimmung zur Auszahlung eines hinterlegten Betrages, unser Az.: 176/15
  • Teilungsversteigerung & Befreiung von gemeinsamen Immobilienkreditverbindlichkeiten, Gegenstandswert anwaltlicher Tätigkeit bei Teilungsversteigerung (§ 26 Abs.1 RVG), unser Az.: 167/15
  • Teilungsversteigerung, unser Az.: 380/12
  • AG Groß-Gerau - 24 K 103/15, Teilungsversteigerung eines Mehrfamilienhauses der Eheleute nach Scheidung, unser Az.: 2/16
  • Einvernehmliche Übertragung des Miteigentums an Immobilien in den USA, unser Az.: 204/15


IX. Unser Angebot


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