Was geschieht mit der (gemeinsamen) Immobilie, wenn die Beziehung scheitert?

• Das rechtliche Schicksal des Immobilienbesitzes von Ehegatten steht ab > Trennung zwangsläufig im Mittelpunkt familienrechtlicher Auseinandersetzungen. Ein beim Scheitern der Ehe recht alltäglicher Sachverhalt führt zu einer juristisch komplizierten Gemengelage von > schuldrechtlichen, güterrechtlichen und > unterhaltsrechtlichen Ansprüchen.
  
  > Fall aus der Praxis
  > Leitfaden & FAQ zur Ehewohnung
• Was geschiet mit der Immobillie bei Scheitern der nichtehelichen Lebensgemeinschaft
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Zuwendungen an den anderen Ehegatten, die zum Erwerb und Finanzierung von Immobilienbesitz gemacht wurden, will man im Fall der Scheidung wieder zurück haben.  Es stellen sich Fragen nach -> Ausgleichsmechanismen  die  Entschädigungsansprüche oder Herausgabeansprüche für den Fall des Scheiterns der Ehe vorsehen. Ob und welche Ausgleichs- und Entschädigungsansprüche greifen, ist zum Teil schwierig zu beantworten. Im Güterrecht der Ehegatten existieren dazu keine speziellen Vorschriften. Die im Fall der Scheidung auftretenden Problemlagen sind vielschichtig. Auf praxisrelevante Problemlagen soll hier hingewiesen werden:

Aufteilung des Miteigentums - Wertersatz von Investitionsbeiträgen

Der grundsätzliche Aufteilungsmaßstab bei Aufteilung der gemeinsamen Immobilie ist der Umfang des Miteigentumanteils. Dieser beträgt bei hälftigem Miteigentum der Ehegatten "50/50". Soll ein anderer Aufteilungsmaßstab bei der Immobilienverwertung gelten, muss eine dementsprechende > besondere Vereinbarung getroffen sein oder es gilt ein von den Regeln der Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff BGB) abweichender Verteilungsmechnismus, die eine Erstattung oder Rückabwicklung von Investitionsbeiträgen vorsehen. Solche alternative gesetzliche Ausgleichsmechanismen können sein

• Beitragsrückerstattung nach Vorschriften zur GbR (> Lehre von der Ehegatteninnengesellschaft)
• Besondere > Ausgleichsmechanismen neben dem Güterrecht
• Beitragsrückerstattung nach den Regeln des > Wegfalls der Geschäftsgrundlage für die ehebedingte Zuwendung

Können besondere Rückabwicklungsansprüche oder Entschädigungsansprüche nicht greifen, wird die Auseinandersetzung der gemeinsamen Immobilie nach dem Recht der Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff BGB) erfolgen. Hier sehen die gesetzlichen Ausgleichsmechanismen nur die > Teilungsversteigerung (§ 753 Abs.1 S.1 BGB) vor. Können sich die Ehegatten nicht auf eine > alternative Auseinandersetzung ihres Miteigentums einigen, droht am Ende eine > Verteilung des Versteigerungserlöses nach Maßgabe der jeweiligen Miteigentumsanteile. 

• Die Verteilung richtet sich grundsätzlich nach dem Verhältnis des Eigentumsanteils: also Quote "50/50" bei hälftigem Miteigentumsanteil. Auf die unterschiedlich hohen Investitionsbeiträge des jeweiligen Ehegatten wird nach den Grundsätzen des Teilungsversteigerungsrechts nicht abgestellt.
• Um eine andere Verteilungsquote als "50/50" zu erreichen (weil z.B. die unterschiedlich hohen Investitionsbeiträge damit nicht berücksichtigt werden), muss eine dem entsprechende > Vereinbarung der Ehegatten existieren. Oder man kann sich auf einen (gesetzlichen) -> besonderen Ausgleichsanspruch berufen. Der alternative Erlösverteilungsanspruch kann dann im > Erlösverteilungsverfahren geltend gemacht werden. Wann und wie unterschiedlich hohe Investitionebeiträge bei der Immobilienauseinandersetzung berücksichtigt werden, ist ein hoch umstrittenes Thema mit komplexer und sich teilweise widersprechender höchstrichterlichen Rechtsprechung. Hier ist die Vertretung und Beratung durch einen erfahrenen Familienrechtler unbedingt notwendig.
• Wer sich generell gegen die Teilungsversteigerung stellen will, dem müssen die möglichen > Einwendungen gegen dieses Verfahren bekannt sein. Ein besonderes Problem in der Praxis ist die Frage, wann einem potentiellen Anspruch auf > Rückübertragung eines dem Ehegatten zugeandten Miteigentumanteils der Vorrang gegenüber der Teilungsversteigerung eingeräumt werden kann.
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Der Ehemann hat seiner Frau während der Ehe einen Miteigentumsanteil an seiner Immobilie übertragen. Nachdem die Ehefrau sich scheiden lassen will, möchte der Ehemann den Miteigentumsanteil wieder zurück haben. Geht das? Die Antwort führt zum Problembereich der Rückabwicklung > ehebezogener Zuwendungen, wenn die Ehe scheitert. Sind die Voraussetzungen für einen Ausnahmefall der > dinglichen Rückübertragung nicht gegeben, kann stattdessen - wiederum ausnahmsweise - ein finanzieller Ausgleich in Betracht kommen (vgl. Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten, 6. Aufl. Rn 498)