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Leitfaden für Immobilienbesitzer bei Trennung & Scheidung


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Beispiel aus der Praxis:

Das rechtliche Schicksal des Familienheims steht ab > Trennung zwangsläufig im Mittelpunkt familienrechtlicher Auseinandersetzungen. Ein beim Scheitern der Ehe recht alltäglicher Sachverhalt führt zu einer juristisch komplizierten Gemengelage von > schuldrechtlichen, güterrechtlichen und > unterhaltsrechtlichen Ansprüchen. Der > Leitfaden zeigt das an einem von Prof. Dr. Elisabeth Koch (das gemeinsame Familienheim, in: FF 2017, 387ff) nachgebildetem Fall:
    Die Ehegatten sind hälftige Miteigentümer des von ihnen bewohnten Familienhauses. Zu dessen Finanzierung haben sie gemeinsam ein Darlehen aufgenommen, für das sie als Gesamtschuldner haften. Beim Auszug eines Ehegatten, hier sei es die Ehefrau, sind die gesamtschuldnerischen Immobilienverbindlichkeiten erst zur Hälfte getilgt. Der das Haus nun allein bewohnende Ehemann übernimmt alle Kosten und bedient auch das Darlehen – wie schon während des Zusammenlebens – allein weiter. Ein Entgelt für die Nutzung des Hauses entrichtet er nicht, die Ehefrau fordert ein solches auch nicht an.

    Nach zwei Jahren wird das Scheidungsverfahren rechtshängig. In diesem streiten die Ehegatten im Zusammenhang mit der Regelung des Zugewinnausgleichs über die Berücksichtigung der Darlehensverbindlichkeit in ihren Endvermögen und über die Bedeutung, die dem unentgeltlich erlangten Wohnwertvorteil beizumessen ist.
An Hand des Beispiels geht unser Leitfaden auf die Rechtsfragen zur Immobilie in der Reihenfolge ein, wie Sie ab Trennung in der Praxis auftauchen:


Ausgleichsmechanismen bei gemeinsamen Immobilienbesitz


Zuwendungen an den anderen Ehegatten, die zum Erwerb und Finanzierung von Immobilienbesitz gemacht wurden, will man im Fall der Scheidung weider zurück haben.  Es stellen sich Fragen nach -> Ausgleichsmechanismen  die  Entschädigungsansprüche oder Herausgabeansprüche für den Fall des Scheiterns de Ehe vorsehen.  Ob und welche Ausgleichs- und Entschädigungsansprüche greifen, ist zum Teil schwierig zu beantworten. Im Güterrecht der Ehegatten existieren dazu keine speziellen Vorschriften. Die im Fall der Scheidung auftretenden Problemlagen sind vielschichtig. Auf praxisrelevante Problemlagen soll hier hingewiesen werden:

ZUWENDUNGEN der SCHWIEGERELTERN
Können Schwiegereltern ihre Finanzierungsbeiträge zum Hausbau der Ehegatten zurückverlangen?



Herausgabe
der Immobilienzuwendung?


ZUWENDUNG von IMMOBILIEN
Rückabwicklung im Fall der Scheidung wegen ehebezogener Zuwendung? ...

Eine Ehemann hat seiner Frau während der Ehe einen Miteigentumsanteil an seiner Immobilie übertragen. Nachdem die Ehefrau sich scheiden lassen will, möchte der Ehemann den Miteigentumsanteil wieder zurück haben. Geht das? Die Antwort führt zum Problembereich der Rückabwicklung > ehebezogener Zuwendungen, wenn die Ehe scheitert. Sind die Voraussetzungen für einen Ausnahmefall der > dinglichen Rückübertragung nicht gegeben, kann statt dessen - wiederum ausnahmesweise - ein finanzieller Ausgleich in Betracht kommen (vgl. Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten, 6. Aufl. Rn 498)

Regelfall: Teilungsversteigerung


Können besondere Rückabwicklungsansprüche oder Entschädigungsansprüche nicht greifen, wird die Auseinandersetzung der gemeinsamen Immobilie nach dem Recht der Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff BGB) erfolgen. Hier sehen die gesetzlichen Ausgleichsmechnismen nur die > Teilungsversteigerung (§ 753 Abs.1 S.1 BGB) vor. Können sich die Ehegatten nicht auf eine > alternative Auseinandersetzung ihres Miteigentums einigen, droht am Ende eine > Verteilung des Versteigerungserlöses nach Maßgabe der jeweiligen Miteigentumanteile. 

  • Die Verteilung richtet sich grundsätzlich nach dem Verhältnis des Eigentumanteile: also Quote "50/50" bei hälftigem Miteigentumsanteil. Auf die unterschiedlich hohen Investitionsbeiträge des jeweiligen Ehegatten wird nach den Grundsätzen des Teilungsversteigerungsrechts nicht abgestellt.
  • Um eine andere Verteilungsquote als "50/50" zu erreichen (weil z.B. die unterscheidlich hohen Investitionsbeiträge damit nicht berücksichtigt werden), muss eine dem entsprechende > Vereinbarung der Ehegatten existieren. Oder man kann sich auf einen (gesetzlichen) -> besonderen Ausgleichsanspruch berufen. Der alternative Erlösverteilungsanspruch kann dann im > Erlösverteilungsverfahren geltend gemacht werden. Wann und wie unterscheidlich hohe Investitionebeiträge bei der Immobilienauseinandersetzung berücksichtigt werden ist ein hoch umstrittendes Thema mit komplexer und sich teilweise widersprechenen höchstrichterlichen Rechtsprechung. Hier ist die Vertretung und Beratung durch einen erfahrenen Familienrechtler unbedingt notwendig.
  • Wer sich generell gegen die Teilungsversteigerung stellen will, dem müssen die möglichen > Einwendungen gegen dieses Verfahren bekannt sein. Ein besonderes Problem in der Praxis ist die Frage, wann einem potentiellen Anspruch auf > Rückübertragung eines dem Ehegatten zugeandten Miteigentumanteils der Vorrang gegenüber der Teilungsversteigerung eingeräumt werden kann.
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Ausgleichmechanismen zum Wertersatz von Investitionsbeiträgen für die gemeinsame Immobilie

Der grundsätzliche Aufteilungsmaßstab bei Aufteilung der gemeinsamen Immobilie ist der Umfang des Miteigentumanteils. Dieser beträgt bei hälftigen Miteigentum der Ehegatten "50/50". Soll ein anderer Aufteilungsmaßstab bei der Immobilienverwertung gelten, muss eine dementsprechende > besondere Vereinbarung getroffen sein oder es gilt ein von den Regeln der Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff BGB) abweichender Verteilungsmechnismus, die eine Erstattung oder Rückabwicklung von Investitionsbeiträgen vorsehen. Solche alternive gesetzliche Ausgleichsmechnismen können sein

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Was passiert mit der Immobilie? - Hier finden Sie einen Überblick, wie mit Immobilienbesitz bei Trennung und Scheidung umgegangen wird.
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