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Wohnvorteil: Wie wird dieser ermittelt?


Wohnvorteil

Wie wird der Wohnwert ermittelt?

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Autor: Dr. Schröck - Kanzlei für Familienrecht

Wegweiser zur Höhe des Wohnvorteils

Links & Literatur


Prüfungsschritte

Die OLG`s haben Leitlinien zur Einkommensermittlung veröffentlicht, um als Orientierunghilfe und der Eindämmung ausufernder Einkommensdebatten zu dienen.  Für den süddeutschen Raum finden Sie in > Ziff. 5 SüdL Hinweise zur Wohnwertermittlung. Daraus ergeben sich folgende PRÜFUNGSSCHRITTE:ERSTER SCHRITT
Angemessener Wohnwert oder objektiver Wohnwert?

ZWEITER SCHRITT
Welche Betriebskosten werden vom Wohnvorteil abgezogen?

DRITTER SCHRITT
Welche Kreditbelastungen werden vom Wohnwert abgezogen?
VIERTER SCHRITT
Kann es einen negativen Wohnwert geben?
PRAXISHILFE
Formular zur Erfassung des Wohnwerts ...


1. Schritt:

Objektiver oder angemessener Mietwert?
Oder wann ist eine Fremdvermietung zumutbar?

EFFEKTE
des mietfreien Wohnens

Wer mietfrei im selbstgenutzten Eigenheim wohnt, muss sich im Unterhaltsrecht u.U. "vorhalten" lassen, dass es ihm auch -> zumutbar sei, durch -> Fremdvermietung seiner eigenen Wohnung Mieterträge zu erzielen (-> Grundsatz der Einkommensoptimierung). Daraus ergibt sich ein erzielbares Einkommen, dass unterhaltsrechtlich zu zurechenbaren fiktiven Einkommen führt (-> Effekte des mietfreien Wohnens). Zur Höhe des Wertansatzes eines Wohnvorteils stehen generell zwei Bezugsgrößen zur Auswahl: Man bemisst den Wohnwert

Wohnwert & Obliegenheit zur Fremdvermietung

BGH, Beschluss vom 19. März 2014 - XII ZB 367/12
Zur Zumutbarkeit einer Fremdvermietung
(Zitat, Rn -> 17) "Ob der Wohnvorteil nach dem objektiven Mietwert oder in einer geringeren Höhe zu bemessen ist, hängt maßgeblich davon ab, ob der die Immobilie Nutzende gehalten ist, diese anderweitig zu verwerten."

Anmerkung: Wenn es um die Frage geht, wann eine Fremdvermietung zumutbar erscheint, stößt man auf das allgegenwärtige -> Loyalitätsprinzips. Danach sind die Obliegenheiten zur Generierung von Einkommen unterschiedlich -> intensiv ausgeprägt. Je nachdem welches -> familiäre Verhältnis dem Unterhaltsanspruch zugrunde liegt, können Obliegenheitsverletzungen zu fiktiven Einkünften führen (mehr dazu -> HIER ...). 

Beispiele für Obliegenheiten zur Fremdvermietung

PHASEN der TRENNUNG
& WOHNVORTEIL
Wert des mietfreien Wohnens im Eigenheim beim -> Ehegattenunterhalt (-> BGH, Beschluss vom 19. März 2014, Rn -> 17). Weitere Informationen dazu -> HIER...KINDESUNTERHALT
& WOHNVORTEIL

Beim Kindesunterhalt kann sowohl auf Seiten des unterhaltspflichtigen Elternteils als auch auf seiten des unterhaltsbedürftigen Kindes ein Wohnvorteil zu berücksichtigen sein; mehr dazu -> HIER ...


Wird eine Fremdvermietung als zumutbar angesehen, wird der Wohnwert nach dem -> Einkommenseffekt bemessen. Nach ständiger Rechtsprechung entspricht der Wohnwert dann dem ortsüblichen Mietwert. Dier Wert entspricht den Kosten, die der Eigentümer gegenüber einem Mieter erspart (BGH, Urteil vom 5. März 2008 - XII ZR 22/06; st. Rechtsprechung seit dem Senatsurteil vom 27. Juni 1984 - IVb ZR 20/83 - FamRZ 1985, 354, 356). Bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts lautet die Frage immer: Welche (Kalt-)Miete würde man für das Haus/Wohnung erzielen, wenn man nicht selbst darin wohnen würde. Der objektive Mietwert ist tatrichterlich festzustellen.

Ermittlung des angemessenen Wohnwerts

Hinweis Den Wohnwert kann das Gericht schätzen ...

PRAXISHILFE
Formular zur Wohnwertermittlung
Statt ein -> Sachverständigengutachten zum Wohnwert einzuholen, kann das Familiengericht eine eigene Schätzung nach Maßgabe des § -> 287 ZPO vornehmen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Tatrichter den -> angemessenen Wohnwert zu bestimmen hat. Im Fall der tatrichterlichen  Schätzung werden erhebliche Gutachterkosten und Zeit gespart. Wir kennen Unterhaltsverfahren, die länger als ein Jahr dauern, nur weil die Beteiligten um die Höhe des Wohnwerts streiten und der Streit gutachterlich geklärt werden muss. Ob das Gericht letztendlich schätzt oder ein Sachverständigengutachten zum Wohnwert einholt, wird je nach Gepflogenheit des Familiengerichts und Vortrag zu den -> wertbildenden Faktoren der -> Immobilie unterschiedlich gehandhabt. Zur Schätzung benötigt der Tatrichter eine ausreichende Schätzungsgrundlage. Wer keine bösen Überraschungen bei gerichtlicher Schätzung des Wohnwerts erleben möchte, sollte im -> Unterhaltsverfahren zu den -> wertbildenden Faktoren der Wohnung/Immobilie immer so konkret wie möglich vortragen (OLG München, Beschluss v. 17.4.2007 - 2 UF 1607/06, FamRZ 2007, 1655) oder gleich ein privates Mietwertgutachten erstellen lassen.  Versuche, den Wohnvorteil möglichst gering in Ansatz bringen zu lassen, in dem plakativ auf geringwertige Ausstattung oder Renovierungsstau hingewiesen wird, sind untauglich. Liegen bereits Verkehrswertgutachten zu dem betroffenen Objekt vor, kann hierauf für Schätzungen des Wohnwerts Bezug genommen werden, soweit keine Anhaltspunkte gegeben sind, die Zweifel an der nötigen Sorgfalt des Gutachten aufkommen lassen (vgl. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 27.11.2014 - 16 UF 41/14, S. 19f.; nicht veröffentlicht; intern vorhanden, unser Az.: 478/13).OLG Brandenburg, Beschluss vom 29.09.2015 - 10 UF 210/14
Zur Schätzung des Mietwerts
(Zitat, Rn 43) "Das Amtsgericht hat den der Antragsgegnerin für das Wohnen im eigenen Haus zuzurechnenden - mit Rücksicht auf die Zustellung des Scheidungsantrags im Dezember 2013 durchgängig vollen - Wohnwert auf der Grundlage einer insoweit zulässigen Schätzung gemäß § 287 ZPO (vgl. BGH FamRZ 2008, 1325 Rn. 17) mit 1.000 € angesetzt. Die Antragsgegnerin hält diesen Betrag zwar für überhöht, kann mit ihren Bedenken aber nicht durchdringen. Das Amtsgericht hat die Grundlagen seiner Schätzung im angefochtenen Beschluss nachvollziehbar dargelegt. Mit der Ladungsverfügung vom 1.6.2015 hat der Senat darauf hingewiesen, dass die Antragsgegnerin, soweit sie einen niedrigeren Ansatz für gerechtfertigt hielte, im Rahmen der sekundären Darlegungslast näher zu Größe, Lage, Aufteilung und Ausstattung des ihr gehörenden Hauses vortragen müsste (Bl. 379). Ergänzender Vortrag insoweit ist aber nicht erfolgt. Der pauschale Vortrag, die Ausstattung des Gebäudes sei bescheiden, es gebe einen großen Instandhaltungsrückstau, reicht insoweit nicht aus."

Praxistipp:  Mietwerte aus dem Internet ...

Hilfreich für die Schätzung von erzielbaren Mieten können Internet-Veröffentlichungen sein:

GUTACHTEN zum WOHNWERT
ein Beispiel wegen
AG Lemgo, Beweisbeschluss vom 03.12.2015 - 7 F 202/15

2. Schritt:

Welche Betriebskosten sind nicht umlagefähig?

Differenzierung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Wohnnebenkosten (Betriebskosten)

AG Heilbronn, Beschluss vom 20.02.2017 - 9 F 2639/16
Wer trägt nach Trennung und Miteigentum an der Ehewohnung die nicht umlagefähigen Betreibskosten?

Sind die Ehegatten gemeinsam Miteigentümer einer -> Eigentumswohnung, so hat sich der Ehegatte, der anlässlich einer -> Trennung aus der Wohnung zieht, grundsätzlich in Höhe seines Miteigentumanteils an den -> Betriebskosten zu beteiligen, die -> nicht umlagefähig sind. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Betriebskosten vom Wohnvorteil im Rahmen der Berechnung des -> Trennungsunterhalts abgezogen wurden. Anmerkung: zum -> gemeinsamen Immobilienkredit der Ehegatten ab Trennung -> HIER ...

BGH, Urteil vom 27.05.2009 - XII ZR 78/08, Rn. 30ff.
zu den umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten

(Zitat) "Nach § -> 556 Abs. 1 Satz 1 BGB können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt (seit dem 1. Januar 2004) die Betriebskostenverordnung (-> BetrKV) vom 25. November 2003 (§ 556 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Die Feststellung, ob bestimmte umlagefähige Kosten üblicherweise auf den Mieter umgelegt werden, ist Aufgabe der Tatsacheninstanzen und hängt von den örtlichen Gepflogenheiten ab. Dabei begegnet es allerdings keinen Bedenken, wenn von dem Regelfall ausgegangen wird, dass die Vermieter die gesetzlichen Möglichkeiten ausschöpfen und die nach §§ 1, 2 BetrKV umlagefähigen Kosten in der Praxis auf die Mieter umgelegt werden. Zu prüfen ist dann nur noch, ob die fraglichen Kosten etwa schon in die ortsübliche Grundmiete eingerechnet sind (vgl. Finke FPR 2008, 94, 95). Das ist allerdings bei der sog. Netto-Kaltmiete (oder Nettomiete), die regelmäßig den örtlichen Mietspiegeln nach §§ 558 c, 558 Abs. 2 BGB zugrunde liegt, nicht der Fall. Denn diese versteht sich im Gegensatz zur (Teil-)Inklusivmiete als Miete ohne alle Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 BGB (vgl. BGH Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06 - NJW 2008, 848)."

Zwischenfrage: wann und wie beeinflussen Hausreparaturen den Wohnvorteil?

Für die Ermittlung des Wohnvorteils sind die nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten von Bedeutung. Da vermögensbildende Maßnahmen grundsätzlich nicht abzugsfähig sind, können Kosten für Hausreparaturen beim Wohnvorteil nur dann berücksichtigt werden, wenn sie erforderlich sind, um die ordnungsgemäße Bewohnbarkeit des Hauses zu erhalten und dies konkret belegt werden kann (BGH, Urteil vom 20. 10. 1999 - XII ZR 297/97). Weiter ist zu beachten, dass im Unterhaltsrecht grundsätzlich nur laufende (ratierliche) und belegte Zahlungen berücksichtigt werden, die das monatlich für den Lebensunterhalt zur Verfügung stehende Einkommen tatsächlich "belasten". Deshalb werden unterhaltsrechtlich regelmäßig nur solche Instandhaltungskosten berücksichtigt, die über regelmäßige Instandhaltungsrücklagen finanziert und für konkrete Instandhaltungsmaßnahmen gebildet werden. Bei Eigentumswohnanlagen ist nach § 21 Abs.5 WEG die Bildung von Instandhaltungsrücklagen vorgesehen. Die Leistungen auf solche Rücklagenverpflichtungen sind unterhaltsrechtlich anzuerkennen und vom Wohnwert abziehbar. Ebenso können Zins- und Tilgungsaufwendungen für Kredite, die zur Finanzierung notwendiger Instandhaltungskosten aufgenommen werden mussten, bei der Ermittlung des Wohnvorteils als Belastungen abziehbar sein. Allgemeine Reparaturen, die den aktuellen Wert des Hauses erhöhen, ohne durch die Erhaltung des Gebrauchswerts veranlasst zu sein, fallen nicht unter die Kategorie abzugsfähiger Instandhaltungskosten beim Wohnvorteil (vgl. BGH, Urteil v. 20.10.1999 - XII ZR 297/97 in FamRZ 2000, 351). Instandhaltungskosten sind, auch wenn sie bar bezahlt werden, je nach Höhe immer auf einen angemessenen Zeitraum umzulegen. Wenn Sie also konkrete Ausgaben für Instandhaltungskosten belegen können, die nicht kreditfinanziert wurden, sind diese (ähnlich wie Abschreibungen) auf monatliche Belastungsraten umzulegen (Wendl/Dose, Unterhaltsrecht, 9. Auflage 2015, Rn 504). Maßgebend ist insoweit immer eine Einzelfallbetrachtung.

3. Schritt:

Wie werden Zins- und Tilgungsbelastungen aus dem Immobilienkredit berücksichtigt?

Kreditbelastungen aus der Anschaffungsfinanzierung sind zweifelsfrei nicht (auf Mieter) umlagefähig. Diese Hauslasten sind meist die größte Position, um den der Wohnvorteil zu bereinigen ist. Sie sind bei dem Ehegatten in Abzug zu bringen, der diese Schuldenlast auch tatsächlich trägt. Wann sowohl die monatliche Zins- als auch die monatliche Tilgungsleistung in Abzug kommt erfahren Sie beim Thema -> Immobilienkredit & Unterhalt.

BGH, Urteil v. 05.03.2008 - XII ZR 22/06

(Zitat) "Von dem Vorteil mietfreien Wohnens sind grundsätzlich die mit dem Eigentumserwerb verbundenen Kosten abzusetzen, weil der Eigentümer nur in Höhe der Differenz günstiger lebt als ein Mieter. Der Tilgungsanteil der Kreditraten kann aber dann nicht mehr berücksichtigt werden, wenn der andere Ehegatte nicht mehr von der mit der Tilgung einhergehenden Vermögensbildung profitiert und daher eine einseitige Vermögensbildung zu Lasten des Unterhaltsberechtigten stattfindet, wie es im Fall des gesetzlichen Güterstandes ab Zustellung des Scheidungsantrags der Fall ist (Fortführung der Senatsurteile vom 28. März 2007 - XII ZR 21/05 - FamRZ 2007, 879 und vom 1. Dezember 2004 - XII ZR 75/02 - FamRZ 2005, 1159)."

BGH, Urteil v. 31. 10. 2012 − XII ZR 30/10 bestätigt diese ständige Rechtsprechung.

4. Schritt:

Ist ein negativer Wohnwert möglich?

BGH, Urteil vom 28.03.2007 - XII ZR 21/05, Rn. 12ff.

Hier stellt der BGH für den -> Trennungsunterhalt klar, dass ein Ansatz der Verbindlichkeiten aus dem Immobilienkredit den objektiven Mietwert übersteigen können und sich damit ein negativer Wohnvorteil ergeben kann. Voraussetzung dafür ist, dass die Kreditverbindlichkeiten auch tatsächlich geleistet werden. Der Wohnvorteil ist meist nur die eine Seite der Medaille. Die andere Seite sind die mit dem mietfreien Wohnen im Eigenheim verbundenen Lasten (Immobilienkredit, sonstige Nebenkosten).

OLG München (12 UF 1218/97)

Vom Wohnwert sind die Belastungen abzuziehen. Sind diese höher als der Wohnwert, ergibt sich ein sogenannter negativer Wohnwert. Dieser negative Wohnwert ist jedenfalls dann zu berücksichtigen, wenn die Immobilie im gemeinschaftlichen Eigentum der Parteien steht und die Abzahlung der Schulden daher im Interesse beider Parteien liegt.

Dies gilt jedenfalls beim -> Ehegattenunterhalt und beim -> Elternunterhalt. Kritisch wird die Zulässigkeit eines negativen Wohnwerts beim Unterhalt für -> minderjährige Kinder gesehen. Fest steht, dass hier jedenfalls der -> Mindestunterhalt nach Düsseldorfer Tabelle gesichert sein muss. Hier hat die Existenzsicherung der Kinder (alos im Fall einer -> Mangelfallberechnung) Vorrang vor dem Interesse an der Immobilienfinanzierung vor (Mehr dazu -> HIER...). Bei der Prüfungsebene -> Leistungsfähigkeit ist weiter zu beachten, dass im -> Selbstbehalt Wohnkosten einkalkuliert sind. Steht also dem Interesse der Existenzsicherung des Kindes das Interesse an der eigenen Existenzsicherung gegenüber, hat die eigene Existenzsicherung erst Vorrang, wenn der Selbstbehalt ohne (einkalkulierter Wohnkosten) unterschritten wird. Der Selbstbehalt wird um die einkalkulierten Wohnkosten herabgesetzt und korrigiert (vgl. BGH, Urteil vom 9.1.2002 - XII ZR 34/00, S.13). Siehe auch -> Schulden & Einkommen). Ausführlich zum Wohnvorteil unterhaltspflichtiger Eltern -> HIER...


Leitlinien

Ziff.5 SüdL - Text

SÜDDEUTSCHE LEITLINIEN
zum EINKOMMEN

"Der Wohnvorteil durch mietfreies Wohnen im eigenen Heim ist als wirtschaftliche Nutzung des Vermögens unterhaltsrechtlich wie > Einkommen zu behandeln. Neben dem Wohnwert sind auch Zahlungen nach dem Eigenheimzulagengesetz anzusetzen. Bei der > Bemessung des Wohnvorteils  ist auszugehen von der Nettomiete, d.h. nach Abzug der auf einen Mieter nach § 2 BetrKV > umlegbaren Betriebskosten. Hiervon können in Abzug gebracht werden der berücksichtigungsfähige > Schuldendienst, erforderliche Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und solche Kosten, die auf einen Mieter nicht nach § 2 BetrKV umgelegt werden können. Auszugehen ist vom vollen Mietwert. Wenn es nicht möglich oder nicht > zumutbar ist, die Wohnung aufzugeben und das Objekt zu vermieten oder zu veräußern, kann statt dessen die ersparte Miete angesetzt werden, die angesichts der wirtschaftlichen Verhältnisse angemessen wäre. Dies kommt in der Regel für die Zeit bis zur > Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags in Betracht."

Anmerkung

Die unterhaltsrechtlichen > Leitlinien erklären zwar, dass der Wohnvorteil durch mietfreies Wohnen im Eigenheim als wirtschaftliche Nutzung des Vermögens wie Einkommen zu behandeln ist. Doch ist stets zu unterscheiden ist, ob es um Verwandten- oder Ehegattenunterhalt geht und für welche > Prüfungsebene das Einkommen zu ermitteln ist. Ob der Wohnvorteil bereits bei der Bedarfsermittlung oder erst auf der Prüfungsebene Bedürftigkeit des Unterhaltsgläubigers und der Leistungsfähigkeit des Unterhaltsschuldners als Einkommen zu berücksichtigen ist, erklärt sich, wenn man bei den jeweiligen Unterhaltsansprüchen die Bedeutung des maßgebenden Einkommens für die Prüfungsebenen Bedarf, Bedürftigkeit und Leistungsfähigkeit erkennt. Der Bedarf beim Ehegattenunterhalt orientiert sich an den -> ehelichen Lebensverhältnissen. Diese werden durch das Einkommen der Ehegatten geprägt. Haben die Ehegatten mietfrei im Eigenheim gewohnt, spiegelt sich der zu deckende (eheprägende) Wohnbedarf der Ehegatten wertmäßig im objektiven Mietwert der Ehewohnung wieder. Hierfür (= zur Deckung des Wohnbedarfs der Ehegatten) musste das eheliche Einkommen nicht verwendet werden. Um hier den ehelichen Ehegattenbedarf zu ermitteln, ist der Wohnvorteil als -> bedarfsprägendes Einkommen zu berücksichtigen. Beim -> Kindesunterhalt stellt sich die Bedarfsermittlung ganz anders dar. Der Wohnbedarf des Kindes spiegelt sich nicht im mietfreien Zusammenleben mit dem barunterhaltspflichtigen Elternteil wieder. Dieser ergibt sich vielmehr aus dem Tabellenbetrag der  Düsseldorfer Tabelle, wenn das Kind seine -> Lebensstellung von den Eltern ableitet. Im Tabellenbedarf wird der Wohnkostenanteil mit -> 20 % vom Tabellenbedarf berücksichtigt. Bezugsgröße für den Unterhaltsbedarf (inkl. Wohnbedarf) des Kindes ist die maßgebende Altersstufe und das "Nettoeinkommen des Barunterhaltspflichtigen". Das Nettoeinkommen leitet sich unterhaltsrechtlich aus dem -> steuerrelevanten Einkommen ab. Jedoch ist ein Wohnvorteil kein steuerbares Einkommen. Dieser lässt sich keiner der sieben maßgebenden Einkunftsarten zuordnen. Darin unterscheidet sich ein Wohnvorteil vom -> geldwerten Sachbezug (z.B. privat genutzter -> Geschäftswagen), der auch einkommenssteuerrelevant ist. Beim Kindesunterhalt ist zur Bedarfsermittlung grundsätzlich nur das reale Nettoeinkommen und kein fiktives Einkommen zu berücksichtigen: Mehr dazu -> HIER...


Praxishilfe

FORMULAR
zur Einkommensermittlung

In der Praxis wird von etlichen Familiengerichten die Höhe des Wohnvorteils > geschätzt und kein kostenintensives und zeitaufwendiges > Sachverständigengutachten eingeholt. In unserer Kanzleipraxis verwenden wir das > Formular zum Wohnvorteil, um alle unterhaltsrelevanten Bemessungsgrundlagen beim Mandanten richtig und vollständig abzufragen. 


Links & Literatur

Links

Literatur

In eigener Sache