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Immobilie

Wohnvorteil ermitteln


Immobilienbesitz
Unterhalt bei mietfreiem Wohnen


» Unterhaltsermittlung
   mit
Wohnvorteil

Lebt einer der Unterhaltsbeteiligten mietfrei, ist das Anlass für eine Einkommenskorrektur in Höhe des Wohnvorteils. Denn es handelt sich um eine sog. > geldwerten Vorteil. Auf welchen Prüfungsebenen der Unterhaltsermittlung die Einkommenskorrektur wegen Wohnvorteil erfolgt, dazu
> hier

» Wertermittlung
  zum Wohnvorteil

Wir erklären Ihnen die > Schritte zur Wertbestimmung des Wohnvorteils (= Wohnwert).

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Einkommens- und Unterhaltsermittlung
mit Wohnvorteil

Wohnvorteil
zählt zum unterhaltsrelevanten Einkommen


Der sog.  Wohnvorteil ist kein steuerbares Einkommen. Denn dieser lässt sich keiner der sieben maßgebenden Einkunftsarten zuordnen. Darin unterscheidet sich ein Wohnvorteil vom > geldwerten Sachbezug (z.B. privat genutzter > Geschäftswagen), der auch einkommenssteuerrelevant ist. Die unterhaltsrechtlichen > Leitlinien erklären zwar, dass der Wohnvorteil durch mietfreies Wohnen im Eigenheim als wirtschaftliche Nutzung des Vermögens wie Einkommen zu behandeln ist. Fazit: Der Wohnvorteil ist dem realen Netto-Einkommen hinzuzurechnen.

Wohnvorteil
Formular - Praxishilfe


AUSKUNFTSFORMULAR
zum Einkommen & Vermögen

In der Praxis wird von etlichen Familiengerichten die > Höhe des Wohnvorteils geschätzt und kein kostenintensives und zeitaufwendiges Sachverständigengutachten eingeholt. Unser > Formular zur Auskunft  zeigt, u.a. welche wertbildenden Faktoren der Immobilie als Schätzungsgrundlage zur Ermittlung / Schätzung des Wohnvorteils herangezogen werden.
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OLG-Leitlinien
zum Einkommen und Wohnvorteil 


Die OLG`s haben Leitlinien zur Einkommensermittlung veröffentlicht, um als Orientierungshilfe und der Eindämmung ausufernder Einkommensdebatten zu dienen.  Für den süddeutschen Raum finden Sie Hinweise zum Wohnvorteil in 

Ziff. 5 SüdL (Text)
"Der Wohnvorteil durch mietfreies Wohnen im eigenen Heim ist als wirtschaftliche Nutzung des Vermögens unterhaltsrechtlich wie > Einkommen zu behandeln. Neben dem Wohnwert sind auch Zahlungen nach dem Eigenheimzulagengesetz anzusetzen. Bei der > Bemessung des Wohnvorteils  ist auszugehen von der Nettomiete, d.h. nach Abzug der auf einen Mieter nach § 2 BetrKV > umlegbaren Betriebskosten. Hiervon können in Abzug gebracht werden der berücksichtigungsfähige > Schuldendienst, erforderliche Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und solche Kosten, die auf einen Mieter nicht nach § 2 BetrKV umgelegt werden können. Auszugehen ist vom vollen Mietwert. Wenn es nicht möglich oder nicht > zumutbar ist, die Wohnung aufzugeben und das Objekt zu vermieten oder zu veräußern, kann statt dessen die ersparte Miete angesetzt werden, die angesichts der wirtschaftlichen Verhältnisse angemessen wäre. Dies kommt in der Regel für die Zeit bis zur > Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags in Betracht."

Prüfungsschema
zum Unterhalt bei Wohnvorteil


Ob der Wohnvorteil bereits bei der Bedarfsermittlung oder erst auf der > Prüfungsebene Bedürftigkeit des Unterhaltsgläubigers und der Leistungsfähigkeit des Unterhaltsschuldners als Einkommen zu berücksichtigen ist, erklärt sich, wenn man bei den jeweiligen Unterhaltsansprüchen die Bedeutung des maßgebenden Einkommens für die Prüfungsebenen Bedarf, Bedürftigkeit und Leistungsfähigkeit erkennt.

Wohnvorteil
beim Ehegattenunterhalt


Der Bedarf beim Ehegattenunterhalt orientiert sich an den > ehelichen Lebensverhältnissen. Diese werden durch das Einkommen der Ehegatten geprägt. Haben die Ehegatten mietfrei im Eigenheim gewohnt, spiegelt sich der zu deckende (eheprägende) Wohnbedarf der Ehegatten wertmäßig im objektiven Mietwert der Ehewohnung wieder. Hierfür (= zur Deckung des Wohnbedarfs der Ehegatten) musste das eheliche Einkommen nicht verwendet werden. Um hier den ehelichen Ehegattenbedarf zu ermitteln, ist der Wohnvorteil als > bedarfsprägendes Einkommen, also auf der Prüfungsebene > Bedarf zu berücksichtigen.

Wohnvorteil
beim Kindesunterhalt


Beim > Kindesunterhalt ist zunächst festzustellen, ob ein Wohnvorteil dem barunterhaltspflichtigen Elternteil oder dem unterhaltsberechtigten Kind sich zuzurechnen ist. Der Wohnvorteil auf Seiten des unterhaltspflichtigen Elternteils hat Einfluss auf die Bedarfsermittlung des Kindesunterhalts und Bedeutung für die Leistungsfähigkeit des Elternteils. Lebt das unterhaltsberechtigte Kind mietfrei, stellt sich die Frage, wie der Wohnvorteil des Kindes unterhaltsrechtlich zu berücksichtigen ist.


Prüfungsschritte
zur Wohnwertermittlung

1. Schritt

Objektiver oder angemessener Mietwert?


Wer mietfrei im selbstgenutzten Eigenheim wohnt, muss sich im Unterhaltsrecht u.U. "vorhalten" lassen, dass es ihm auch > zumutbar sei, durch > Fremdvermietung seiner eigenen Wohnung Mieterträge zu erzielen (> Grundsatz der Einkommensoptimierung). Daraus ergibt sich ein erzielbares Einkommen, dass unterhaltsrechtlich zu zurechenbaren fiktiven Einkommen führt.

Zur Höhe des Wertansatzes eines Wohnvorteils stehen generell zwei Bezugsgrößen zur Auswahl: Man bemisst den Wohnwert

(Zitat, Rn > 17) "Ob der Wohnvorteil nach dem objektiven Mietwert oder in einer geringeren Höhe zu bemessen ist, hängt maßgeblich davon ab, ob der die Immobilie Nutzende gehalten ist, diese anderweitig zu verwerten."

Anmerkung: Wenn es um die Frage geht, wann eine Fremdvermietung zumutbar erscheint, stößt man auf das allgegenwärtige > Loyalitätsprinzips. Danach sind die Obliegenheiten zur Generierung von Einkommen unterschiedlich > intensiv ausgeprägt. Je nachdem welches > familiäre Verhältnis dem Unterhaltsanspruch zugrunde liegt, können Obliegenheitsverletzungen zu fiktiven Einkünften führen.
> Mehr 

Beispiele
für Obliegenheiten zur Fremdvermietung


PHASEN der TRENNUNG
& WOHNVORTEIL

Wert des mietfreien Wohnens im Eigenheim beim > Ehegattenunterhalt (> BGH, Beschluss vom 19. März 2014, Rn > 17). Weitere Informationen dazu > HIER


Wird eine Fremdvermietung als zumutbar angesehen, wird der Wohnwert nach dem > Einkommenseffekt bemessen. Nach ständiger Rechtsprechung entspricht der Wohnwert dann dem ortsüblichen Mietwert. Dier Wert entspricht den Kosten, die der Eigentümer gegenüber einem Mieter erspart (BGH, Urteil vom 5. März 2008 - XII ZR 22/06; st. Rechtsprechung seit dem Senatsurteil vom 27. Juni 1984 - IVb ZR 20/83 - FamRZ 1985, 354, 356). Bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts lautet die Frage immer: Welche (Kalt-)Miete würde man für das Haus/Wohnung erzielen, wenn man nicht selbst darin wohnen würde. Der objektive Mietwert ist tatrichterlich festzustellen.

Angemessener Wohnwert
ermitteln


  • Der klassische Fall für den Ansatz eines sog. "angemessenen" Wohnwerts ist das mietfreie Wohnen im Familienheim nach der Trennung im ersten Trennungsjahr.
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  • Im Übrigen wird  der Wohnvorteil immer dann nach dem angemessenem Wohnwert bewertet, wenn eine > Fremdvermietung nicht zumutbar erscheint.
  • Wird der Wohnvorteil nicht nach dem vollen Mietwert (= objektiver Wohnwert) bemessen, weil eine Fremdvermietung nicht zumutbar erscheint, wird auf die real angemessenen Wohnbedarfsverhältnisse abgestellt (= angemessener Wohnwert); Bei der Frage nach dem angemessenem Wohnwert können die Zahl der Bewohner der mietfrei genutzten Immobilie indizielle Bedeutung für die Angemessenheitsprüfung gewinnen ("nicht alle vorhandenen Räumlichkeiten werden zur Deckung des angemessenen Wohnbedarfs des Unterhaltsschuldners gebraucht und genutzt"). Kommt der objektive Wohnwert zum Ansatz, geht das nicht (vgl. AG Hamburg, Beschluss vom 14.10.2016 - 273 F 161/16). Bewohnen neben dem Unterhaltspflichtigen weitere Familienangehörige oder weitere sonstige Personen das Eigenheim (z.B. bei > Wiederverheiratung mit neuem Ehegatten), kann für den angemessenen Wohnwert der objektive vorhandene Wohnwert nur anteilig berücksichtigt werden. Das OLG München hatte mit Beschluss v. 20.7.1998 - 12 WF 885/98 dazu entscheiden: Bei mehreren  Erwachsenen in der Wohnung ist der (angemessene) Wohnwert nach Köpfen zu verteilen. Bei Kindern in der Wohnung kann man sich als Richtschnur an die Quote von > 20 % vom Elementarbedarf der Kinder orientieren. Letztendlich sind dies nur Richtlinien für eine > gerichtliche Schätzung des angemessenen Wohnwerts. Abweichungen davon sind in der Praxis denkbar und unterliegen dem richterlichen Ermessen (§ > 278 ZPO).

Wohnwert
wenn Gerichte schätzen


Statt ein > Sachverständigengutachten zum Wohnwert einzuholen, kann das Familiengericht eine eigene Schätzung nach Maßgabe des § > 287 ZPO vornehmen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Tatrichter den > angemessenen Wohnwert zu bestimmen hat. Im Fall der tatrichterlichen  Schätzung werden erhebliche Gutachterkosten und Zeit gespart. Wir kennen Unterhaltsverfahren, die länger als ein Jahr dauern, nur weil die Beteiligten um die Höhe des Wohnwerts streiten und der Streit gutachterlich geklärt werden muss. Ob das Gericht letztendlich schätzt oder ein Sachverständigengutachten zum Wohnwert einholt, wird je nach Gepflogenheit des Familiengerichts und Vortrag zu den > wertbildenden Faktoren der > Immobilie unterschiedlich gehandhabt. Zur Schätzung benötigt der Tatrichter eine ausreichende Schätzungsgrundlage. Wer keine bösen Überraschungen bei gerichtlicher Schätzung des Wohnwerts erleben möchte, sollte im > Unterhaltsverfahren zu den > wertbildenden Faktoren der Wohnung/Immobilie immer so konkret wie möglich vortragen (OLG München, Beschluss v. 17.4.2007 - 2 UF 1607/06, FamRZ 2007, 1655) oder gleich ein privates Mietwertgutachten erstellen lassen.  Versuche, den Wohnvorteil möglichst gering in Ansatz bringen zu lassen, in dem plakativ auf geringwertige Ausstattung oder Renovierungsstau hingewiesen wird, sind untauglich. Liegen bereits Verkehrswertgutachten zu dem betroffenen Objekt vor, kann hierauf für Schätzungen des Wohnwerts Bezug genommen werden, soweit keine Anhaltspunkte gegeben sind, die Zweifel an der nötigen Sorgfalt des Gutachten aufkommen lassen (vgl. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 27.11.2014 - 16 UF 41/14, S. 19f.; nicht veröffentlicht; intern vorhanden, unser Az.: 478/13).
(Zitat, Rn 43) "Das Amtsgericht hat den der Antragsgegnerin für das Wohnen im eigenen Haus zuzurechnenden - mit Rücksicht auf die Zustellung des Scheidungsantrags im Dezember 2013 durchgängig vollen - Wohnwert auf der Grundlage einer insoweit zulässigen Schätzung gemäß § 287 ZPO (vgl. BGH FamRZ 2008, 1325 Rn. 17) mit 1.000 € angesetzt. Die Antragsgegnerin hält diesen Betrag zwar für überhöht, kann mit ihren Bedenken aber nicht durchdringen. Das Amtsgericht hat die Grundlagen seiner Schätzung im angefochtenen Beschluss nachvollziehbar dargelegt. Mit der Ladungsverfügung vom 1.6.2015 hat der Senat darauf hingewiesen, dass die Antragsgegnerin, soweit sie einen niedrigeren Ansatz für gerechtfertigt hielte, im Rahmen der sekundären Darlegungslast näher zu Größe, Lage, Aufteilung und Ausstattung des ihr gehörenden Hauses vortragen müsste (Bl. 379). Ergänzender Vortrag insoweit ist aber nicht erfolgt. Der pauschale Vortrag, die Ausstattung des Gebäudes sei bescheiden, es gebe einen großen Instandhaltungsrückstau, reicht insoweit nicht aus."
Anmerkung: Im Fall des AG Rosenheim wurde vom Bewohner der zu begutachtenden Immobilie die Begutachtung vereitelt. Dem Gutachter wurde der Zutritt zur Immobilie verweigert. Nach der Rechtsprechung hat dies eine Beweiserleichterung bis hin zur Umkehr der Beweislast zur Folge. Das Gericht kann sich nun mit einer Schätzung des Wohnwerts nach § 287 Abs.1, 2 ZPO, 113 FamFG begnügen. Hier wird der Ausschnitt des Beschlusses vorgestellt, der die Vorgehensweise des Gerichts bei einer Wohnwert-Schätzung gut erklärt.

Praxistipp:
Mietwerte aus dem Internet


Hilfreich für die Schätzung von erzielbaren Mieten können Internet-Veröffentlichungen sein:

2. Schritt

Fiktiver Wohnvorteil?
Obliegenheit, das Immobilienvermögen so ertragreich wie möglich zu nutzen


Aus dem unterhaltsrechtlichen > Grundsatz der Einkommensoptimierung folgen zahlreiche > unterhaltsrechtliche Obliegenheiten. Eine davon ist, (> Immobilien-)Vermögen so ertragreich wie möglich zu nutzen und den möglichen Gewinn (> Zins) aus dem Vermögensstamm zu optimieren. Wird eine Obliegenheitsverletzung festgestellt, führt dies zur > Zurechnung fiktiven Einkommens. Wer sein Immobilienvermögen versilbert, danach Zinseinnahmen statt Mieteinnahmen generiert, kann dem Vorwurf einer Obliegenheitsverletzung wegen unwirtschaftlicher Vermögensdispositionen ausgesetzt sein. Das gleiche kann eintreten, wenn ein unterhaltspflichtiger Immobilienbesitzer aus "unterhaltstrategischen Gründen" eine ehemals selbstgenutzte Immobilie verkauft und anschließend in Miete beim neuen Lebenspartner wohnt. Im Fall des OLG Nürrnberg ist diese Taktik zur Vermeidung der Zurechung eines Wohnvorteils nicht aufgegangen. Darin wurde eine Obliegenheitsverletzung erkannt und dem Unterhaltspflichtigen ein fiktiver Wohnvorteil zugerechnet. 

Loewe

OLG Nürnberg, Beschluss vom 16.7.2020 – 10 UF 1286/19
Zum fiktiven Wohnvorteil


(Zitat) "Darüber hinaus ist dem Antragsteller weiterhin fiktiv der Wohnwert für die früher in seinem Eigentum stehende und von ihm bewohnte Immobilie zuzurechnen. Grundsätzlich ist die Verfügung des Antragstellers über sein Eigentum, wie der hier vorliegende Verkauf der Immobilien, zu respektieren. Die Anerkennung der Konsequenzen aus einer solchen Entscheidung ist beim Unterhalt aber eingeschränkt durch die unterhaltsrechtlichen Pflichten des Veräußerers. Dabei sind insbesondere Billigkeitserwägungen, wie sie in der negativen Härteklausel des § 1579 zum Ausdruck kommen, ggf. auch dem Unterhaltspflichtigen entgegenzuhalten (Brudermüller, aaO, § 1361 Rn. 43). Beim > Wohnvorteil kommt daher auf beiden Seiten eine Zurechnung fiktiver Einkünfte dann in Betracht, wenn dem Unterhaltspflichtigem oder dem Unterhaltsberechtigtem ein verantwortungsloses oder zumindest leichtfertiges Herbeiführen seiner Leistungsunfähigkeit vorzuwerfen ist (vgl. Brudermüller in Palandt, BGB, 79. Aufl., § 1578 Rn. 6; OLG Zweibrücken FamRZ 2008, 1863 Tz. 19). Ein solches Verhalten kann z. B. im Umzug zu einem neuen Lebensgefährten liegen, der zum Verlust des bisherigen Arbeitseinkommens führt und nicht durch Gründe der persönlichen Lebensführung gerechtfertigt ist (OLG Zweibrücken, a.a.O, Tz. 18 ff.). Zudem ergibt sich aus § 1577 Abs. 1 BGB für den unterhaltsberechtigten geschiedenen Ehegatten die Obliegenheit, vorhandenes Vermögen so ertragreich wie möglich anzulegen. Vermögenserträge, die er in zumutbarer Weise erzielen könnte, tatsächlich aber nicht erzielt, mindern als fiktives Einkommen seine Bedürftigkeit (OLG Hamm FamRZ 1999, 233 Tz. 76; BGH FamRZ 1988, 87 Tz. 19). [...] Dabei muss dem Vermögensinhaber ein gewisser Entscheidungsspielraum belassen werden. Die tatsächliche Anlage des Vermögens muss sich als eindeutig unwirtschaftlich darstellen, ehe der Unterhaltsberechtigte auf eine andere Anlageform und daraus erzielbare Beträge verwiesen werden kann (BGH NJW 2001, 2259 Tz. 27; nach BGH FamRZ 2013, 109 Tz. 31 handelt es sich um einen Fall von § 1579 Nr. 3 BGB). Diese Obliegenheit trifft spiegelbildlich auch den Unterhaltsverpflichteten (Brudermüller, a.a.O, § 1361 Rn. 43). Dem Antragsteller verblieben vorliegend im Jahr 2019 nach Abzug des Unterhalts etwas über 700 Euro von seinen Renteneinkünften, von denen er auch die laufenden Kosten der Immobilien bestreiten musste. Nach dem Tod seiner Mutter im Jahr 2018 fiel eine etwaige finanzielle Unterstützung durch diese weg. Beide Anwesen waren seit längerer Zeit nicht renoviert worden, so dass unstreitig ein Renovierungsstau von mehr als 100.000 Euro eingetreten war. Auf Grund dieser Ausgangslage kann dem Antragsteller nicht grundsätzlich vorgeworfen werden, dass er sich nicht zuletzt aus wirtschaftlichen Erwägungen heraus für eine Veräußerung seines Eigentums und den Umzug zu seiner Partnerin entschied, auch wenn er andererseits die laufenden Kosten für die Häuser über mehrere Jahre hinweg trotz Unterhaltszahlung hatte tragen können und nun nach eigenen - bestrittenen - Angaben 400 Euro Mietbeteiligung an seine Partnerin zahlt. Dennoch ist der Verkauf beider Häuser nicht als vom unterhaltsrechtlich berücksichtigungsfähigen Ermessensspielraum des Antragstellers gedeckt und im Rahmen des zur Erhaltung der Leistungsfähigkeit wirtschaftlich Zumutbaren und Obliegenden anzusehen. Der Antragsteller hätte lediglich das elterliche Anwesen verkaufen und mit dem erzielten Erlös das von ihm bewohnte, ehemals eheliche Anwesen sanieren können. Nach seinen eigenen unbestrittenen Angaben bestand für dieses Haus ein Renovierungsstau in einer Höhe von 150.000 Euro. Der mit dem Verkauf des elterlichen Anwesens erzielte Erlös in Höhe von 215.000 Euro hätte mithin nicht nur die anfallenden Sanierungskosten abgedeckt, sondern auch ermöglicht, einen Sockelbetrag in Höhe von ca. 65.000 Euro für zukünftige laufenden Kosten bzw. den zu zahlenden nachehelichen Unterhalt zurückzubehalten. Er hätte das Gebäude dann selbst bewohnen oder zur Erzielung von Einnahmen vermieten können. Auf diese Weise wäre die Kostentragung durch den Antragsteller nachhaltig sichergestellt worden. Der Verkauf beider Immobilien, insbesondere des ehemaligen Familienheimes, verstößt mithin offenkundig gegen die Obliegenheit des Antragstellers als Unterhaltsverpflichteten, seine vorhandenen Vermögenswerte so ertragreich wie möglich anzulegen bzw. diese zur Sicherung umzuschichten und stellt sich als unterhaltsrechtlich unwirtschaftlich dar, so dass dem Antragsteller weiterhin - fiktiv - der Wohnwert für das zuvor tatsächlich bewohnte Haus anzurechnen ist. Gegen die fiktiv angesetzte Höhe des Wohnwerts von 6,80 Euro/qm, insgesamt 605,20 EUR werden keine Einwände erhoben."

3. Schritt

Wohnwertbereinigung
Welche Betriebskosten sind abzugsfähig?


  • Umlagefähige Nebenkosten sind von demjenigen Ehegatten zu tragen, der in der Wohnung verbleibt und den Nutzen des mietfreien Wohnens hat. Damit kann der ausgezogene Ehegatte und Eigentümer der Ehewohnung analog § > 1361b Abs.3 S.2 BGB von dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten die Erstattung von verbrauchsabhängigen und umlagefähigen Nebenkosten verlangen, soweit er diese nach der Trennung weiter bezahlt hat: siehe > Zuweisung der Ehewohnung).
  • Dagegen werden nicht umlagefähige Hauslasten vom Wohnwert in Abzug gebracht.

AG Heilbronn, Beschluss vom 20.02.2017 - 9 F 2639/16
Wer trägt nach Trennung und Miteigentum an der Ehewohnung die nicht umlagefähigen Betriebskosten?


Sind die Ehegatten gemeinsam Miteigentümer einer > Eigentumswohnung, so hat sich der Ehegatte, der anlässlich einer > Trennung aus der Wohnung zieht, grundsätzlich in Höhe seines Miteigentumanteils an den > Betriebskosten zu beteiligen, die > nicht umlagefähig sind. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Betriebskosten vom Wohnvorteil im Rahmen der Berechnung des > Trennungsunterhalts abgezogen wurden.

Loewe

BGH, Urteil vom 27.05.2009 - XII ZR 78/08, Rn. 30ff.
zu den umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten


(Zitat) "Nach § > 556 Abs.1 Satz 1 BGB können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt (seit dem 1. Januar 2004) die Betriebskostenverordnung (> BetrKV) vom 25. November 2003 (§ 556 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Die Feststellung, ob bestimmte umlagefähige Kosten üblicherweise auf den Mieter umgelegt werden, ist Aufgabe der Tatsacheninstanzen und hängt von den örtlichen Gepflogenheiten ab. Dabei begegnet es allerdings keinen Bedenken, wenn von dem Regelfall ausgegangen wird, dass die Vermieter die gesetzlichen Möglichkeiten ausschöpfen und die nach §§ 1, 2 BetrKV umlagefähigen Kosten in der Praxis auf die Mieter umgelegt werden. Zu prüfen ist dann nur noch, ob die fraglichen Kosten etwa schon in die ortsübliche Grundmiete eingerechnet sind (vgl. Finke FPR 2008, 94, 95). Das ist allerdings bei der sog. Netto-Kaltmiete (oder Nettomiete), die regelmäßig den örtlichen Mietspiegeln nach §§ 558 c, 558 Abs. 2 BGB zugrunde liegt, nicht der Fall (vgl. BGH Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06 - NJW 2008, 848)".

Zwischenfrage:
Wann und wie beeinflussen Hausreparaturen den Wohnvorteil?


Für die Ermittlung des Wohnvorteils sind die nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten von Bedeutung. Da vermögensbildende Maßnahmen grundsätzlich nicht abzugsfähig sind, können Kosten für Hausreparaturen beim Wohnvorteil nur dann berücksichtigt werden, wenn sie erforderlich sind, um die ordnungsgemäße Bewohnbarkeit des Hauses zu erhalten und dies konkret belegt werden kann (BGH, Urteil vom 20. 10. 1999 - XII ZR 297/97). Weiter ist zu beachten, dass im Unterhaltsrecht grundsätzlich nur laufende (ratierliche) und belegte Zahlungen berücksichtigt werden, die das monatlich für den Lebensunterhalt zur Verfügung stehende Einkommen tatsächlich "belasten". Deshalb werden unterhaltsrechtlich regelmäßig nur solche Instandhaltungskosten berücksichtigt, die über regelmäßige Instandhaltungsrücklagen finanziert und für konkrete Instandhaltungsmaßnahmen gebildet werden. Bei Eigentumswohnanlagen ist nach § 21 Abs.5 WEG die Bildung von Instandhaltungsrücklagen vorgesehen. Die Leistungen auf solche Rücklagenverpflichtungen sind unterhaltsrechtlich anzuerkennen und vom Wohnwert abziehbar. Ebenso können Zins- und Tilgungsaufwendungen für Kredite, die zur Finanzierung notwendiger Instandhaltungskosten aufgenommen werden mussten, bei der Ermittlung des Wohnvorteils als Belastungen abziehbar sein. Allgemeine Reparaturen, die den aktuellen Wert des Hauses erhöhen, ohne durch die Erhaltung des Gebrauchswerts veranlasst zu sein, fallen nicht unter die Kategorie abzugsfähiger Instandhaltungskosten beim Wohnvorteil (vgl. BGH, Urteil v. 20.10.1999 - XII ZR 297/97 in FamRZ 2000, 351). Instandhaltungskosten sind, auch wenn sie bar bezahlt werden, je nach Höhe immer auf einen angemessenen Zeitraum umzulegen. Wenn Sie also konkrete Ausgaben für Instandhaltungskosten belegen können, die nicht kreditfinanziert wurden, sind diese (ähnlich wie Abschreibungen) auf monatliche Belastungsraten umzulegen (Wendl/Dose, Unterhaltsrecht, 9. Auflage 2015, Rn 504). Maßgebend ist insoweit immer eine Einzelfallbetrachtung.

4. Schritt:

Wohnwertbereinigung
Wie werden Zins- und Tilgungsbelastungen aus dem Immobilienkredit berücksichtigt?


Kreditbelastungen aus der Anschaffungsfinanzierung sind zweifelsfrei nicht (auf Mieter) umlagefähig. Diese Hauslasten sind meist die größte Position, um den der Wohnvorteil zu bereinigen ist. Sie sind bei dem Ehegatten in Abzug zu bringen, der diese Schuldenlast auch tatsächlich trägt. Grundsätzlich kommt sowohl die monatliche Zins- als auch die monatliche Tilgungsleistung in Abzug.

5. Schritt:

Ist ein negativer Wohnwert möglich?


Rechtsprechung

BGH, Urteil vom 28.03.2007 - XII ZR 21/05, Rn. 12ff.


Hier stellt der BGH für den > Trennungsunterhalt klar, dass ein Ansatz der Verbindlichkeiten aus dem Immobilienkredit den objektiven Mietwert übersteigen können und sich damit ein negativer Wohnvorteil ergeben kann. Voraussetzung dafür ist, dass die Kreditverbindlichkeiten auch tatsächlich geleistet werden. Der Wohnvorteil ist meist nur die eine Seite der Medaille. Die andere Seite sind die mit dem mietfreien Wohnen im Eigenheim verbundenen Lasten (Immobilienkredit, sonstige Nebenkosten).

Rechtsprechung
OLG München (12 UF 1218/97)

Vom Wohnwert sind die Belastungen abzuziehen. Sind diese höher als der Wohnwert, ergibt sich ein sogenannter negativer Wohnwert. Dieser negative Wohnwert ist jedenfalls dann zu berücksichtigen, wenn die Immobilie im gemeinschaftlichen Eigentum der Parteien steht und die Abzahlung der Schulden daher im Interesse beider Parteien liegt.

Anmerkung: Dies gilt jedenfalls beim > Ehegattenunterhalt. Kritisch wird die Zulässigkeit eines negativen Wohnwerts beim Unterhalt für > minderjährige Kinder gesehen. Fest steht, dass hier jedenfalls der > Mindestunterhalt nach Düsseldorfer Tabelle gesichert sein muss. Hier hat die Existenzsicherung der Kinder (alos im Fall einer > Mangelfallberechnung) Vorrang vor dem Interesse an der Immobilienfinanzierung vor (Mehr dazu > HIER). Bei der Prüfungsebene > Leistungsfähigkeit ist weiter zu beachten, dass im > Selbstbehalt Wohnkosten einkalkuliert sind. Steht also dem Interesse der Existenzsicherung des Kindes das Interesse an der eigenen Existenzsicherung gegenüber, hat die eigene Existenzsicherung erst Vorrang, wenn der Selbstbehalt ohne (einkalkulierter Wohnkosten) unterschritten wird. Der Selbstbehalt wird um die einkalkulierten Wohnkosten herabgesetzt und korrigiert (vgl. BGH, Urteil vom 9.1.2002 - XII ZR 34/00, S.13). Siehe auch > Schulden & Einkommen). Ausführlich zum Wohnvorteil unterhaltspflichtiger Eltern
> HIER


Links & Literatur


Links


Literatur


In eigener Sache


  • AG Wolfsratshausen - 2 F 653/17, Wann ist beim Ehegattenunterhalt der angemessene oder der objektive Wohnwert anzusetzen?, unser Az.: 301/18 (D3/403-18)
  • AG Mönchengladbach - 24 F 215/15, Wert des Wohnvorteils bei Immobilie mit zweiter Ehefrau, unser Az.: 215/15 (D3/115-18)
  • Welche Instandhaltungskosten für die Immobilie sind vom Wohnwert abzugsfähig?, unser Az. 427/17 (D3/791-17)
  • KG Berlin - 25 UF 97/15, Wohnwertermittlung bei mietpreisgebundenem Wohnraum, Beschwerdeverfahren, unser Az.: 128/15 (D3/D992-15)
  • Schätzungen zum Wohnvorteil der Eltern beim Volljährigenunterhalt, unser Az.: 111/15 (D3/1015-15)
  • Wohnvorteil beim Ehegattenunterhalt im ersten Trennungsjahr und danach, unser Az.: 53/15 (D3/D366-15)
  • Berücksichtigung von Instandhaltungsrücklagen bei der unterhaltsrechtlichen Bereinigung des Wohnwerts, unser Az.: 80/16 (D3/658-16)
  • Mit welcher Strategie gelangt man vom objektiven zum angemessenem Wohnwert?, unser Az.: 126/16 (D3/997-16)
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